Dashboard BID TK2 - Venda Terreno Tekla II

Área p/ Venda

81.000 m²

Premissa atualizada: 81.000m² (base Cyrela)

VGV Estimado (Premissa Base)

R$ 630 MM

~R$7.778/m² × 81.000m²

Faixa de Venda Terreno

R$ 57–75,6 MM

9%–12% do VGV R$ 630MM · Corrigido pelo IPCA desde o PCV

Unidades Projetadas

~2.613

Média ~31m² por unidade × 81.000m²

Empresas no BID

6 listadas + 4 privadas

📊 Resumo do Terreno

ProprietárioArvore Verde

Locatário 1Tekla Industrial (85 anos)

Locatário 2Abranth

Locatário 3Gin Parts

MunicípioSão Paulo, SP (Rudge Ramos — divisa c/ SBC)

Uso AtualIndustrial (fábrica + galpões)

VocaçãoMCMV / HIS Residencial

ZoneamentoAprovações via Prefeitura de São Paulo

MobilidadeBRT SBC-SP (conclusão dez/2025)

InfraestruturaPiscinão Jaboticabal inaugurado

Estacionamento36 vagas (matrícula separada)

AmbientalÁrea Reabilitada (CETESB Jan/2026)

💧 Poço de ÁguaEm análise — investindo na prospecção de qualidade e vazão

💰 Faixas de Valor por Produto

HIS-1 / MCMV Subsidiado6%–8% do VGV

R$ 35–51 MM

HIS-2 / MCMV Intermediário8%–10% do VGV

R$ 46–65 MM

Proposta Cyrela atual: R$ 57,5 MM (Cenário A) — corresponde a ~9,1% do VGV estimado de R$ 630 MM (~R$7.778/m²)

📐 Tetos Regulatórios (Jan/2026)

HIS-1 (teto/unidade)R$ 276.102

HIS-2 (teto/unidade)R$ 383.637

Preço mercado região (FipeZAP)~R$ 7.282/m² (ref. SBC) | SP Zona Sul: R$ 9-12K/m²

📊 Market Intelligence 1T26 — Deep Research (02/Jun/2026)

🔍 Pesquisa via Brave Search — Análise de resultados 1T26, mudanças regulatórias MCMV, tendências mercado SP e posicionamento estratégico das incorporadoras.

🏆 Performance Incorporadoras 1T26

🏆 MRV — LÍDER ABSOLUTO

💥 MELHOR PROPOSTA

Lucro Líquido 1T26R$ 133 MM (+640%)

Vendas LíquidasR$ 2,5 bi (+14%)

Geração de CaixaR$ 387 MM (venda ativos USA)

Dívida Líquida BRR$ 2,49 bi (⚠️ subiu)

Proposta TK2R$ 86 MM (13,65% VGV) 🏆

Análise: Crescimento explosivo de lucro, forte geração de caixa com venda de ativos USA (Resia). Proposta TK2 é a mais alta em valor nominal E percentual do VGV. Posição financeira sólida mesmo com dívida aumentando.

DIRECIONAL

✅ MARGENS RECORDES

Lucro Líquido 1T26R$ 213 MM (+29,6%)

Receita LíquidaR$ 1,2 bi (+30%)

MargensRecordes históricos ✅

Proposta TK2R$ 60 MM mín (10,5% permuta)

Análise: Performance sólida com crescimento de receita e margens excepcionais. Foco MCMV consolidado. Proposta tem valor mínimo garantido, mas prazo longo (~7 anos) reduz VP.

TENDA

Lucro 1T26Dobrou vs 1T25 📈

Foco Faixa 143% das vendas (HIS mais baixa)

Custos"Blindada" contra pressão

Proposta TK2R$ 70 MM (11,6% VGV)

Análise: Forte posicionamento em HIS-1 (faixa mais subsidiada). Lucro dobrou e custos controlados. Proposta sólida com prazo médio (~40m).

CYRELA ⚠️

Lançamentos 1T26-48% (desaceleração)

Pivot MCMVVivaz = 29% do VGV 2025 ✅

Inflação Setorial~8% projetado 2026

Proposta TK2R$ 57,5 MM (9,1% VGV)

Análise: Desaceleração de lançamentos indica cautela. Aumentando MCMV via Vivaz. Proposta mais conservadora em %. Prioriza parcelado sobre permuta.

🆕 SOUSA ARAUJO (Nova Entrada)

⚠️ VALIDADE 28/Mai EXPIRADA

Mercado16 anos

Presença45 cidades

Unidades27k entregues

Ranking17º-22º BR

SedesJacareí + São Paulo

Proposta TK2R$ 62,7 MM (11% VGV) — ⚠️ EXPIRADA

⚠️ ATENÇÃO: Proposta via corretor Lalitex (Reinaldo Gasko, Petronio Correa). Validade 28/Mai/2026 EXPIRADA. Área diverge base 81k (usa 44.165m²). Precisa revalidação urgente se ainda houver interesse.

🏠 MCMV — Mudanças Regulatórias 2026

Teto Renda Familiar

R$ 13k

Antes: R$ 8k

↑ +62,5% de expansão!

Teto Imóveis HIS-1/2

R$ 210k-275k

Varia por região

Vigência

22/Abr/2026

Já em vigor

💥 IMPACTO: Ampliação massiva do mercado MCMV. Incorporadoras estão pivotando agressivamente para HIS. Cyrela criou Vivaz (29% VGV), Mitre entrando no segmento com R$ 600 MM em terrenos. TK2 está perfeitamente posicionado no sweet spot regulatório.

🏙️ Mercado São Paulo 2026

Médio/Alto Padrão

-60%

Desaceleração jan-fev/26

HIS Motor Mercado

100%

Crescimento MCMV

Terrenos

Escassez

Preços recordes

Aluguel Centro SP

+21%

12m até fev/26

🎯 Recomendações Estratégicas

1. MRV É A MELHOR PROPOSTA (R$ 86 MM)

• Maior valor nominal E percentual (13,65% VGV)
• Performance 1T26 explosiva (lucro +640%)
• Forte geração caixa (R$ 387 MM)
• Prazo 72 meses após lançamento (intermediário)
➡️ Ação: Priorizar negociação com MRV. Validade até 10/Jun.

2. Usar Tenda (R$ 70 MM) como Leverage

• Segunda melhor proposta em valor
• Prazo curto (~40m) = VP sólido
• Lucro dobrou, custos controlados
➡️ Ação: Usar como benchmarking para pressionar MRV ou como plano B.

3. Direcional: Prazo Longo Reduz VP

• Valor mínimo R$ 60 MM (10,5%), mas prazo ~7 anos
• VP a 12% cai para ~R$ 37 MM líquido
• Performance sólida (margens recordes), mas estrutura menos atrativa
➡️ Ação: Solicitar redução de prazo ou aumento de % VGV.

4. Sousa Araujo: Revalidar Proposta URGENTE

• Proposta expirou 28/Mai (⚠️ 5 dias atrás)
• Área base diverge (44.165m² vs 81.000m²)
• Via corretor Lalitex (intermediação)
➡️ Ação: Contatar Lalitex para revalidar proposta com área correta. Se ainda houver interesse, solicitar nova proposta com base 81k.

⏱️ Timeline Sugerida (Próximos 15 Dias)

02/Jun — Deep Research Concluída ✅

Análise completa 1T26 + MCMV + Mercado SP

03-05/Jun — Reunião MRV (PRIORITÁRIA)

Formalizar negociação proposta R$ 86 MM antes validade 10/Jun

05/Jun — Contato Lalitex/Sousa Araujo

Revalidar proposta R$ 62,7 MM com área correta (81k)

08/Jun — Reunião Tenda (Leverage)

Manter aquecido como plano B ou leverage para MRV

10/Jun — Deadline MRV

Validade proposta R$ 86 MM expira

CRM — Pipeline de Interessados

Propostas Formais

MRV R$86MM · Tenda R$70MM · Sousa Araujo R$62,7MM · Direcional R$60MM+ · Cyrela R$57,5MM

Ativos

MRV (proposta iminente), Graal

Re-avaliando

Cury (CEO Leonardo)

✅ Visitas / Reuniões

Direcional 09/Abr ✓ · Tenda 13/Abr ✓ · Graal 16/Abr ✓

Declinaram

Vibra (08/Abr), Mbigucci, E.Com

Empresa	Status	Contato Principal	Nova Implantação	Último Contato	NDA Assinado	Oferta Após BID
DIRECIONAL	💰 PROPOSTA 10,5% permuta · mín R$60MM Primeira oferta recebida · Documento BID enviado (18/Mai)	Filipe Duarte Abreu filipe.abreu@direcional.com.br · (11) 91447-7218	10,5% permuta fin. · mín R$60MM ~100.000m² priv. · ~2.700 UH (3x 910) · 100% HIS-2 · SPE · 3 fases · 15m máx entre lançamentos · quitação 36m após 3ª fase · seguro-garantia renovado anual · pgto mensal dia 20 · receita LÍQUIDA (sem dedução mkt)	18/Mai (Doc. BID Milestones enviado)	✅ Sim	—
CYRELA	💰 PROPOSTA R$57,5MM Primeira oferta recebida · Documento BID enviado (18/Mai)	Arthur Espinosa arthur.espinosa@cyrela.com.br	Cenário A: R$57,5MM (48x IPCA + permuta estac.) Cenário B: R$61,5MM (permuta fin. + permuta estac.) · ⚠️ Prioriza parcelado sobre permuta	18/Mai (Doc. BID Milestones enviado)	✅ Sim	—
TENDA	💰 PROPOSTA R$70MM Primeira oferta recebida · NDA assinando	Alexandre Gama Pinheiro apinheiro@tenda.com · nvrech@tenda.com	R$ 70MM permuta financeira 44.166m² · 2.154 UH HIS · VGV R$560MM · seguro garantia · validade 10 dias (24/Abr)	05/Mai (NDA assinando)	✅ Sim	—
SOUSA ARAUJO	💰 PROPOSTA R$62,7MM Proposta formal 26/Mai · Validade: 28/Mai ⚠️	Via Lalitex (corretor) Reinaldo Gasko, Petronio Correa · CNPJ: 10.268.911/0001-58 · Jacareí-SP	R$ 62,7MM Permuta Financeira (11% VGV) Área: 44.165,88m² · Mat. 124.354 · 1.900 UH (5 empreend. × 380) · ⚠️ Área diverge base 81k · Correção: majoração tabela vendas · Descontos: comissões + mkt + impostos · Valor mínimo garantido · Validade: 28/Mai/2026	26/Mai/2026 (PDF formal)	Pendente	—
MRV	💰 PROPOSTA R$86MM Recebida 26/Mai · Permuta financeira 72 meses	Roberto Moreira Di Vale roberto.divale@mrv.com.br · (81) 99687-3587	R$ 86MM permuta financeira (13,65% VGV) Mínimo garantido R$ 86MM · Prazo 72 meses após lançamento · Seguro garantia na escritura · 1T26: Lucro BR R$133MM (+640%) · Resia USA: vendendo US$800MM · Validade: 10/Jun/2026	26/Mai/2026 (PDF proposta)	Pendente	—
PLANO & PLANO	⚠️ DECLINOU (pode voltar)	Adriano Engel adriano@planoeplano.com.br	24/Abr — declinou (gabarito 9 and.) ~2.088 un. · coef 2x · ~70k m² · pode voltar em 2 sem.	24/Abr (telefone)	—	—
GRAAL ENGENHARIA	🆕 Contato Inicial	Eduardo Viceconti Diretor / Administrador	—	16/Abr/2026	—	—
MARCIO RAYGOROVSKY	Inicial	Marcio Raygorovsky	—	Fev-26	—	—
CURY	❌ DECLINOU (WhatsApp)	Leonardo Mesquita (CEO) leonardo.mesquita@cury.net	Declinou via WhatsApp — "tem um perto que já é grande" Achava que era SBC (não SP). Virou CEO recentemente.	Abr-26 (WhatsApp)	—	—
VIBRA	Declinou	Felipe Borda Fborda@vibraresidencial.com.br	03/Mar — implantação 2 áreas	08/Abr (WhatsApp)	—	—
MBIGUCCI	Declinou	Robson Toneto robson@mbigucci.com.br	—	Nov-25	—	—
E.COM	Declinou	—	—	—	—	—

BID e Propostas — Milestones, Guidelines e Comparativo

✅ Documento BID — Enviado em 18/Mai para Cyrela e Direcional

Fonte: "Milestones e Guide Lines" — condições contratuais, prazos, garantias e informações obrigatórias para propostas. NDAs assinados por ambas.

📋 Milestones M1–M4

M1 — Assinatura Compromisso de Compra e Venda

Reembolso da execução do novo poço, já realizado.
Valor: R$ 180.000,00 (não reembolsáveis)

M2 — Due Diligence (resolutivas)

Ambiental, Certidões e Viabilidade
Sinal: R$ 3.600.000,00 (IPCA desde M1)
⏱️ M1 + M2: prazo máximo 9 meses

M3 — Aprovação do Projeto na Prefeitura

Emissão de documentos de aprovação/licenças conforme fase do processo.
Certidões e aprovações urbanísticas; confirmação de diretrizes.

M4 — Registro de Incorporação

Marco comercial: registro da incorporação (memorial, convenção, etc.).
Início prazo desocupação indústria: até 18 meses

💰 M5–M7 + Pagamento do Saldo

M5 — Antecipação Financeira

Valor: R$ 6.300.000,00 (IPCA desde M1)
Gatilho: após registro da incorporação.

M6 — Escritura

Matrículas desmembradas por fase, escrituras vinculadas a cada fase.
Definição formal de estacionamento: 36 vagas (matrícula própria).

M7 — Pagamento do Saldo

Garantias até quitação: seguro-garantia pago pelo comprador

Opções de Pagamento (proposta deve apresentar ambas):

Opção A — Financeira: 36 parcelas mensais (IPCA desde M1)

Opção B — Permuta Financeira: (IPCA desde M1)
• Custos comerciais NÃO serão descontados
• Prazo máximo: 6 anos
• Informar: valor mínimo garantido + % do VGV

📝 Informações Obrigatórias & Ambiental

Informações Obrigatórias na Proposta:

• Estrutura Societária (SPC / Projeto Interno)
• Número total de unidades (un.)
• Área total de venda (m²)
• VGV estimado (R$)
• Número de fases do projeto
• % HIS-1 / % HIS-2
• Tipologia

Ambiental — Condições:

• Incorporadora será responsável pelo projeto de readequação e sua execução
• Comprador assume até R$ 500.000 do custo de execução
• Valor será descontado do sinal (M2)

Resumo Fluxo Financeiro Vendedor

M1: R$ 180K (poço) → M2: R$ 3,6MM (sinal) → M5: R$ 6,3MM (antecipação) → M7: Saldo (36x ou permuta)
Total antecipações: R$ 10,08 MM (antes do saldo)

🎯 Estratégia

Escritura e matrícula entregues em 3 fases conforme lançamentos. Reduz exposição e mantém poder de negociação em cada etapa.

💰 Proteção Financeira

Seguro garantia calculado sobre cada parcela individualmente. Custo total significativamente menor do que garantir o terreno inteiro de uma vez. Prospecção poço R$180K reembolsada no M1. O sinal de R$ 3.600.000 já cobre com folga a mudança da indústria, estimada em R$ 2.000.000.

🛡 Proteção Tekla

Em qualquer problema até a Fase 3, a Tekla retém a área industrial (Fases 2+3) — onde hoje opera a fábrica. Risco mitigado em todas as etapas.

INEGOCIÁVEL #1

Informações Gerais da Viabilidade do Empreendimento

Estrutura Societária (SPE) · Nº UH · Área total m² · VGV (R$) · Nº Fases · % HIS-1 / HIS-2 · Tipologia. Propostas sem esses dados serão desconsideradas.

INEGOCIÁVEL #2

Correção do Valor Ofertado por IPCA desde a Promessa de Compra e Venda (M1)

Todas as parcelas, sinal e saldo devem ser corrigidos pelo IPCA a partir da data de assinatura da Promessa de Compra e Venda (M1). Sem exceções.

INEGOCIÁVEL #3

Seguro Garantia Obrigatório

Seguro-garantia pago pelo comprador em todas as fases. Não aceitamos garantia fidejussória isolada. Rating mínimo AA.

📄 Propostas Formais Recebidas

Critério	MRV (26/Mai) 🏆	TENDA (24/Abr)	DIRECIONAL (29/Abr)	CYRELA (Mar/26)	SOUSA ARAUJO (26/Mai)
Valor Nominal	R$ 86 MM 🏆	R$ 70 MM	R$ 60 MM (mín)	R$ 57,5 MM	R$ 62,7 MM
% do VGV	13,65% 🏆	11,6%	10,5% (permuta) · 9,9% (mín)	9,5%	11%
Modalidade	Permuta financeira (% VGV) · 72 meses	Permuta financeira (% VGVB)	Permuta financeira 10,5% receita líquida (SPE) · pgto mensal dia 20	Cenário A: 48x IPCA (PREFERIDO) Cenário B: Permuta fin. R$61,5MM	Permuta financeira
Unidades Habitacionais	N/I	2.154 UH	~2.700 UH (3x 910)	~2.323 UH (estimado)	1.900 UH (5 empreend. × 380)
Faixa HIS	N/I	Mix HIS-1 + HIS-2	100% HIS-2	Mix HIS-1 + HIS-2	N/I
Tipologia	N/I	31m² · R$260K (média)	2 dorms c/ e s/ varanda (metade/metade) · lazer completo (piscina, quadra, pet place)	Diversificada	N/I
VGV Projetado	N/I (base R$630MM)	R$ 560 MM	~R$ 571 MM (mín, ~100.000m² priv.)	R$ 630 MM	N/I
Fases	3 fases (Lanç Emp1/Emp2/Emp3)	N/I (proposta genérica)	3 fases (máx 15m entre condos)	~3 fases (genérico)	N/I
Garantia	Seguro garantia (outorga escritura)	Seguro garantia	Seguro-garantia por fase (renovação anual, decrescente)	Não especificada	N/I
Prazos	Evento liquidação: 72 meses após lançamento	6m DD + 34m aprovação/escritura	Quitação 36m após último lançamento	48x IPCA (Cenário A)	N/I
Validade	10/Jun/2026 ✅	10 dias (vence ~04/Mai)	15 dias (vence ~12/Mai)	Sem prazo definido	28/Mai/2026 ⚠️ (2 dias!)
Ambiental	N/I	Não especificado	Tekla assume até R$500K (descontado do sinal). Acima: incorporadora	Não especificado	N/I
Desocupação e Indústria	N/I	18 meses após resolutivas	16 meses após registro da incorporação	16 meses após registro da incorporação	N/I

📉 Valor Presente das Propostas (Taxa de Desconto 12% a.a.)

Proposta	Valor Nominal	Prazo Estimado	VP a 12% a.a.	Imposto (6,73%)	Mudança (R$2MM)	VP Líquido	Renda CDI (13,5%)
TENDA — R$70MM	R$ 70 MM	~40 meses (DD+aprovação+saldo)	~R$ 58 MM	R$ 3,9 MM	R$ 2 MM	~R$ 52,1 MM	R$ 586k/mês
DIRECIONAL — R$60MM mín	R$ 60 MM (mín)	~6-7 anos (3 fases, 36m após último lanç.)	~R$ 42 MM	R$ 2,8 MM	R$ 2 MM	~R$ 37,2 MM	R$ 418k/mês
CYRELA — R$57,5MM	R$ 57,5 MM	48 meses (parcelas IPCA)	~R$ 46 MM	R$ 3,1 MM	R$ 2 MM	~R$ 40,9 MM	R$ 460k/mês

Conclusão VP: A proposta da Tenda (R$70MM) lidera tanto em valor nominal quanto em VP líquido estimado. A proposta Direcional, apesar de ter mínimo R$60MM, perde VP pelo prazo longo (~7 anos). Cyrela tem VP intermediário pelo prazo curto (48x). Recomendação: usar Tenda como âncora para pressionar Direcional e Cyrela.

Construtoras — Perfil & Inteligência Competitiva

CYRELA

CYRE3 — Frontrunner

Proposta Formal

Receita AnualR$ 6,5–7,5 Bi

VGV 2024R$ 9–10 Bi

Margem Bruta32–35%

Land Bank> R$ 40 Bi VGV

Plataforma MCMVVivaz

DiferencialMais diversificada, maior portfólio

DIRECIONAL

DIRR3 — Melhor Posição Financeira

Ativo

Receita AnualR$ 5,5–6,0 Bi

VGV 2024R$ 6,0–6,5 Bi

Margem Bruta38–40% (MELHOR)

DívidaBaixa / caixa confortável

Geração de CaixaMuito forte

DiferencialMais eficiente do setor

TENDA

TEND3 — MCMV Pure Play

Ativo

Receita AnualR$ 6,5–7,0 Bi

VGV 2024R$ 5,5–6,0 Bi

Margem Bruta36–37%

Foco MCMV95%+ (Faixas 2 & 3)

RiscoMédio/Alto (escala-dependente)

DiferencialEspecialista puro MCMV

MRV

MRVE3 — Maior Escala

Ativo

Receita AnualR$ 8,5–9,5 Bi (MAIOR)

VGV 2024R$ 7,0–8,0 Bi

Margem Bruta28–30%

PresençaLíder LatAm + EUA

FlexibilidadeAceita estruturas complexas

DiferencialEscala e diversificação geográfica

PLANO & PLANO

PLPL3 — Especialista SP

Ativo

Receita AnualR$ 3,5–4,0 Bi

VGV 2024R$ 4,5–5,0 Bi

Margem Bruta34–36%

DívidaMuito baixa

Foco100% Estado de SP

DiferencialIntegração vertical, eficiência local

CURY

CURY3 — Premium Seletivo | RE-AVALIANDO

RE-AVALIANDO

Receita AnualR$ 5,0–5,5 Bi

VGV 2024R$ 6,0–6,5 Bi

Margem Bruta35–37%

Land Bank> R$ 20 Bi VGV

FocoSP & RJ — extremamente seletiva

Status (07/Abr)Pacote completo enviado. CEO Leonardo: "Vou olhar com eles." Aguardando análise equipe.

SOUSA ARAUJO (17ª BRASIL — Ranking INTEC 2025) — Especialista MCMV Interior SP

PERFIL & OPERACIONAL

Ranking17ª maior construtora Brasil (INTEC 2025)

Fundação2008 (18 anos mercado)

Unidades Entregues+27 mil

SedesJacareí e São Paulo

Presença45 cidades (Interior SP)

VGV 2024-2026R$ 6 Bi projetados

VGV 2023R$ 410 MM (1.739 un. vendidas)

ESTRATÉGIA & ESPECIALIZAÇÃO

FocoMCMV / Primeiro imóvel

Regiões SP4 regiões (Vale do Paraíba principal)

AbraincMembro desde 2025

Lançamentos Previstos27k unidades até 2026

DiferencialPagamentos flexíveis + facilidades compra

Experiência Diretoria+18 anos mercado

FIT PARA TK2 (Proposta 20/Mai)

PropostaPermuta financeira (via LALITEX)

Área Proposta44.000m² ⚠️ diverge base 81k

IntermediaçãoCorretor LALITEX (Reinaldo Gasko, Petronio Correa)

Reclame Aqui4.0/10 (163 reclamações)

VEREDICTO: FIT MÉDIO (validação necessária)

17ª maior Brasil, +27k entregues, R$ 6 Bi VGV até 2026. CRÍTICO: área proposta 44k m² vs. base 81k m² → VALIDAR matrícula e viabilidade. Foco interior SP (pode ter menos expertise capital). Reclame Aqui 4.0/10 = médio. Próximos passos: Reunião presencial, esclarecer divergência área, análise técnica proposta.

📊 Snapshot Financeiro 1T26 — Atualizado 25/Mai/2026 (Pesquisa: Brave Search)

🥇 TENDA (TEND3) — DESTAQUE

Lucro 1T26: R$183,4MM (+114,5%) RECORDE

Receita: R$1,185Bi (+36,9%) RECORDE

Vendas: R$1,53Bi (+41%) RECORDE

CFO: "crescer o máximo possível"

🥈 DIRECIONAL (DIRR3) — EFICIÊNCIA

Lucro 1T26: R$213MM (+29,6%)

Margem bruta: 42,9% RECORDE

ROE: 44% (melhor do setor)

VSO: 24% (recorde 1T)

🥉 CURY (CURY3) — CRESCIMENTO

Lucro 1T26: R$302,9MM (+42%) RECORDE

Receita: R$1,6Bi (+33%) RECORDE

Vendas: R$2,3Bi RECORDE

Produção: 4.633 un. (+37,8%) RECORDE

⚠️ CYRELA (CYRE3) — ABAIXO

Lucro 1T26: R$297MM (-9%) abaixo

Receita: R$2,0Bi (+4%)

VSO: 45,8% (vs 52,6% 1T25) desacelerou

CPI HIS: relatório aprovado 19/Mai

⚠️ P&P (PLPL3) — FRACO

Lucro 1T26: R$40,8MM (-39%) FRACO

EBITDA: R$76MM (-26%) abaixo -18%

Vendas: R$842MM (-2%)

XP: "pressionado por Pode Entrar"

🔄 MRV (MRVE3) — RECUPERAÇÃO

Lucro BR: R$133MM (+640%) 🚀

Consolidado: -R$77,6MM (-78% vs 1T25)

Caixa: R$117MM positivo (reverteu)

Resia: US$241MM vendidos (30%)

GRAAL ENGENHARIA

Graziani & Almeida Construções e Incorporações Ltda — Privada | MCMV Zona Leste SP

CONTATO INICIAL

DADOS CORPORATIVOS

CNPJ09.480.159/0001-25

Fundação2008 (18 anos)

Capital SocialR$ 15 MM

SedeAv. Angélica, 2248 — Consolação, SP

SóciosEduardo Viceconti · Wagner Graziani de Almeida

OPERACIONAL

Unidades Entregues+9.600 unidades

Área Construída195.000 m²

FocoMCMV / HIS — Zona Leste e Norte SP

DiferencialPioneira em MCMV c/ lazer (1ª piscina PMCMV); prêmios internacionais

FIT PARA TK2

Contato (16/Abr)Reunião presencial realizada

Próximo PassoEnviar apresentação TK2

VEREDICTO: FIT POSSÍVEL (MENOR PORTE)

MCMV especialista, +9.600 un. entregues, mas capital de R$15MM limita porte. Pode participar em JV ou como parceira local.

⭐ Ranking Comparativo

Critério	Cyrela	Direcional	Tenda	MRV	P&P
Solidez Financeira	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Foco MCMV	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Velocidade Execução	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
Expertise SP	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐⭐
Flexibilidade Termos	⭐⭐⭐	⭐⭐	⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐
Track Ambiental	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐

CYRELA BRASIL REALTY (CYRE3) — Frontrunner | Proposta R$ 57,5MM

FINANCEIRO (2025 + 1T26)

Receita Líquida 2025R$ 9,4 Bi

Lucro Líquido 2025R$ 2,0 Bi (+22% YoY) RECORDE

Margem Bruta32,6%

Dív. Líq./PL8,2% (baixíssima)

1T26 LançamentosR$ 1,75 Bi (-48% YoY)

1T26 Vendas Líq.R$ 2,16 Bi (+2%)

1T26 VivazR$ 690 MM (-9%)

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Land Bank VGVR$ 19,8 Bi

Lançamentos 2025R$ 13 Bi (+35% YoY) RECORDE

Aquisições Q2/25R$ 392 MM (agressivo)

Deal TecnisaR$ 450 MM terrenos

Parceria HelborR$ 1,5 Bi VGV (MCMV)

Plataforma MCMVVivaz (29% dos lançamentos)

Meta Vivaz 202733% dos lançamentos

FIT PARA TK2

Presença Região15+ anos em SP/ABC (Rudge Ramos)

Rudge RamosLiving Magic (em obra)

Mega-projetosGrand Vivaz: 3.000 unid.

CapacidadeComprovada p/ TK2

4T25 LucroR$ 682MM (+37% YoY, acima consenso)

Grand Vivaz Penha3 condos, 10 torres, 3k un. VGV R$ 800MM

⚠️ ALERTAS

CPI SP investiga HIS (Cyrela intimada). Atrasos Vivaz documentados (Belém 6m, Itaquera). Cash burn R$ 38MM no 4T25.

VEREDICTO: FIT EXCELENTE

Capital abundante, Vivaz em expansão, já opera em Rudge Ramos. Alvarás SP liberados (STF 09/Abr). Risco remanescente: CPI HIS (Cyrela intimada). 1T26: lançamentos caíram -48% por suspensão, mas vendas estáveis.
⚠️ Intel Mai/26: Cyrela prioriza parcelado 48x IPCA sobre permuta financeira. Cenário A: R$57,5MM · Cenário B: R$61,5MM.

DIRECIONAL ENGENHARIA (DIRR3) — Proposta 10,5% Permuta · Mín R$60MM

FINANCEIRO (2025 + 1T26)

Receita Líquida 2025R$ 4,34 Bi (+30% YoY)

Lucro Líquido 2025R$ 789 MM (+24% YoY)

Margem Bruta42,1% RECORDE (melhor do setor)

ROE44% (excepcional)

Dív. Líq./PL23%

CaixaR$ 2,125 Bi

Dividendos 2025R$ 1,5 Bi distribuídos

Ação 12m+95%

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Land Bank20+ milhões m²

VGV PotencialR$ 58,5 Bi

Estoque DisponívelR$ 5+ Bi (recorde)

Aquisição Terrenos90% via permuta (não cash)

Lançamentos 2025R$ 6,9 Bi (recorde)

Marca Riva38-39% dos lançamentos

MCMV Elegível90% dos projetos

1T26 Vendas Líq.R$ 1,6 Bi (+19% YoY)

1T26 LançamentosR$ 1,0 Bi (+12% YoY)

Foco 2026Execução pós-recorde + MCMV forte

FIT PARA TK2 (atualizado 29/Abr — transcrição reunião)

Proposta10,5% permuta líquida · mín R$60MM

EstruturaSPE · 3 fases idênticas · ~2.700 UH

Produto100% HIS-2 · lazer completo · similar Alto Livriero

Área Privativa~100.000 m² total (3 condos)

GarantiaSeguro-garantia por fase (renovação anual)

PagamentoMensal dia 20 · receita líquida sem dedução

Prazo15m máx entre lançamentos · quitar 36m após 3ª

⚠️ PROPOSTA EXPIRADA (~12/Mai/2026)

Melhor saúde financeira do setor. Mín R$60MM (caiu de R$80MM), mas estrutura robusta: permuta líquida sem deduções, seguro-garantia real, SPE. Eduardo: "melhor reunião, está no meio das propostas". Usar Tenda R$70MM como âncora para subir mín garantido. Validade estimada 2 meses (expirou ~12/Mai). Aguardando renovação.

CONSTRUTORA TENDA (TEND3) — MCMV Pure Play | PRECISA DE TERRENOS

FINANCEIRO (2025 + 1T26)

Receita 2024R$ 3,28 Bi (+13% YoY)

Lucro 12mR$ 371 MM (recuperação)

Margem Bruta27,1%

Dívida LíquidaPOSIÇÃO CAIXA LÍQUIDO

1T26 LançamentosR$ 1,46 Bi (15 empreend.)

1T26 VendasR$ 1,70 Bi (+40% YoY!)

Guidance 2026 ReceitaR$ 5,35-5,95 Bi

Consenso Analistas12 Buy / 0 Sell | PT R$ 39

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Escassez TerrenosGARGALO PRINCIPAL

Limite25k unid./ano (por falta de terra)

MCMV %95%+ (pure play)

Landbank 1T26R$ 29,7 Bi VGV (+27% YoY)

Aquisições71,2% via permuta

Meta Faixa 3De 13% → 30% dos lançamentos

Plataforma Alea10k unid./ano (wood-frame)

Declaração CFO"Crescer o máximo possível em 2026"

FIT PARA TK2

Necessidade TerrenoURGENTE (gargalo declarado)

Crise 2022-23Recuperada (caixa líquido)

Declínio Inicial TK2Por questão ambiental

ReengajamentoVisita fábrica 13/Mar

⚠️ PROPOSTA EXPIRADA (~04/Mai/2026)

💰 PROPOSTA FORMAL R$70MM (24/Abr) — Permuta financeira (% VGVB). 2.154 UH HIS, 44.166m², VGV R$560MM. Seguro garantia. Prazos: 6m DD + 34m aprovação. Validade 10 dias (venceu ~04/Mai). Tenda PRECISA de terrenos — gargalo #1. Status: Aguardando renovação ou nova proposta.

SOUSA ARAUJO CONSTRUTORA — 17ª Brasil MCMV | Proposta via LALITEX

FINANCEIRO & PORTE

Ranking Brasil17ª Maior (Intec 2025)

Unidades Entregues27.000+ unidades

Tempo de Mercado15+ anos

FocoPrimeiro imóvel / MCMV

Região AtuaçãoInterior SP (Vale do Paraíba)

SedeJacareí, SP

AssociaçõesABRAINC (Incorporadoras)

ESTRATÉGIA & MODELO

EspecialidadeMCMV / HIS puro

Modelo PropostaPermuta Financeira

Parceiro ComercialLALITEX (intermediação)

Experiência PermutasAutorais, públicas e parcerias

Presença Capital SPBaixa (foco interior)

Expertise ProjetosEmpreendimentos médios MCMV

FIT PARA TK2

Porte ProjetoGrande para perfil (interior)

Experiência SP CapitalLimitada

Estrutura FinanceiraNão divulgada publicamente

Status PropostaEm análise via LALITEX

ValoresNão formalizados ainda

VEREDICTO: FIT MÉDIO

17ª maior do Brasil com 27k+ unidades entregues, mas foco em interior SP (Vale do Paraíba). Proposta intermediada por LALITEX via permuta financeira. Risco: experiência limitada em capital SP e projetos do porte do TK2 (~R$ 630MM VGV). Aguardar formalização de proposta para avaliar capacidade financeira e estrutura.

MRV ENGENHARIA (MRVE3) — Maior do Brasil | Interesse Reativado

FINANCEIRO (2025 + 1T26)

Receita MRV Brasil 1T26R$ 2,56 Bi (+17,6% YoY)

Lucro Ajustado 1T26R$ 132,8 MM (7,4x vs 1T25!)

1T26 Lançamentos BrasilR$ 2,9 Bi (+1% YoY)

1T26 Vendas BrasilR$ 2,5 Bi (+14% YoY)

Ticket MédioR$ 270 mil (+4%)

MRV&Co (consolidado)Prejuízo R$ 77,6 MM (-78% vs 1T25)

RecuperaçãoMRV Brasil forte recuperação

LAND BANK & ESTRATÉGIA

PorteMAIOR DO BRASIL

Unidades Entregues300.000+ (histórico)

Foco MCMV Brasil85-90% dos lançamentos

Presença SP CapitalForte (zona leste principalmente)

Modelo ExpansãoPermutas financeiras preferidas

Urba (subsidiária)Loteamentos urbanos integrados

Luggo & ResiaLocação / Renda (fora core TK2)

FIT PARA TK2

Capacidade ProjetoCOMPROVADA (maior do Brasil)

Experiência SP CapitalForte presença zona leste

Recuperação 1T26Brasil +640% lucro ajustado

Status InteresseReativado (sem proposta formal)

Histórico TK2Declinou inicialmente

MomentoRecuperação operacional Brasil

VEREDICTO: FIT EXCELENTE (SE FORMALIZAR)

Maior construtora do Brasil com capacidade comprovada para projetos do porte TK2. 1T26 Brasil: lucro ajustado +640%, vendas +14%, forte recuperação operacional. Presença SP capital, expertise MCMV. Aguardar proposta formal — se entrar com valores competitivos, eleva significativamente a competição.

CURY CONSTRUTORA (CURY3) — MCMV Premium SP & RJ | Voltou ao BID

FINANCEIRO (2025 + 1T26)

Receita Líquida 2024R$ 3,05 Bi (+30% YoY)

1T26 Vendas Líq.R$ 2,30 Bi (+9,5% YoY)

Lucro Líquido 2024R$ 572 MM (+28% YoY)

Margem Bruta37–39% (entre as maiores do setor)

ROE~35% (excelente)

Dívida Líq./PLBaixíssima (negativa)

Dividend Yield~8-10% (proventos frequentes)

Consenso Analistas~10 Buy | Favorita setor

LucroSequência de recordes trimestrais

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Foco GeográficoSP + RJ (100% grandes metrópoles)

1T26 LançamentosR$ 2,6 Bi (7 SP + 3 RJ)

MCMV %~85-90% (faixas 2-3)

Modelo Land BankSeletivo — projetos de alta margem

Presença SPFortíssima (Zona Leste + Sul + ABC)

Projetos Região TK23 ativos: Neo Sacomã · Dez Ipiranga 2 · Dez Cursino

Declaração CEO"Seletiva e muito lucrativa — 35-37% margem"

1T26 Produção4.633 un. RECORDE (+37,8%)

FIT PARA TK2

Reengajamento BID04/Mar — CEO Leonardo Mesquita voltou

Motivo SaídaAchava que terreno era SBC (resolvido)

Motivo RetornoTerreno é SP capital — fit perfeito

Operação na Região3 projetos ativos no raio 9km do TK2

Porte do ProjetoTK2 ~2x o VGV médio de lançamento deles

StatusViabilidade em andamento (CEO)

⚠️ ALERTAS

Modelo seletivo — não fecha negócio abaixo da margem mínima. TK2 pode ser grande demais para uma única operação Cury. Pode exigir JV ou faseamento.

VEREDICTO: FIT FORTE

Melhor saúde financeira do setor, já opera no raio do TK2 com 3 projetos, CEO pessoalmente reengajado. Se entrar com proposta formal, eleva significativamente a competição e o preço.

MRV ENGENHARIA (MRVE3) — Maior Escala, Recuperação Acelerada (1T26)

FINANCEIRO (1T26 - Mai/2026)

Lucro 1T26 (Brasil)R$ 133 MM (+640% YoY)

Prejuízo Consolidado-R$ 77,6 MM (-78% vs 1T25)

Receita Operacional+17,6% YoY

EBITDA+38,5% YoY

Geração de CaixaR$ 117 MM (vs -R$ 51 MM 1T25)

Dív.Líq./EBITDA (BR)1,3x (caindo)

Resia (EUA)US$ 241 MM vendidos (30% meta)

ESTRATÉGIA & PROJETOS SP

Projeto SPSete Sóis Pirituba (11k un., R$ 2 Bi)

Terreno Pirituba1,7 milhão m² (230 campos futebol)

MCMV %80% Sete Sóis = MCMV

Resia ExitUS$ 800 MM meta até Dez/26

Aquisições87% via permuta

Consenso7 Buy / 7 Hold | PT R$ 10,46

FIT PARA TK2 (atualizado Mai/2026)

VEREDICTO: FIT MÉDIO (melhorando)

1T26: Brasil forte (+640% lucro), geração de caixa revertida, Resia saindo (30% vendido). Sete Sóis Pirituba prova capacidade mega-projetos. Ainda tem risco: Reclame Aqui 6,6/10 (infiltrações), alavancagem consolidada alta. Recomendação: Pode participar, mas exigir seguro-garantia robusto + SPE independente.

PLANO & PLANO (PLPL3) — Especialista SP | Faixa 1

FINANCEIRO (2025 + 1T26)

Market CapR$ 3,37 Bi

1T26 Vendas Líq.R$ 842 MM (-1,6% YoY)

Dív./PL83% (elevado)

FCF TTM-R$ 300 MM

Consenso11 Buy | PT R$ 18,40 (+25%)

Foco FaixaHIS Faixa 1 (mais subsidiado)

ESTRATÉGIA & PRESENÇA

Geografia100% Estado de SP

IntegraçãoVertical (prospecção→venda)

Terrenos SBC4 terrenos no Centro SP + SBC

Projeto SBCStart Joy (1-2 dorms)

Loja SBCR. Mal. Deodoro, 460

Faixa 4 Pronto"Já mirávamos Faixa 4 antes de existir"

FIT PARA TK2

VEREDICTO: FIT MODERADO

Especialista local SP com presença em SBC, mas alavancagem elevada (83% D/E) e FCF negativo limitam capacidade para mega-terreno. Melhor para terrenos médios. Pode participar em parceria.

GRAAL ENGENHARIA (Graziani & Almeida) — Privada | MCMV Especialista SP

PERFIL & DADOS

Razão SocialGraziani & Almeida Construções Ltda

CNPJ09.480.159/0001-25

Fundação2008 (18 anos no mercado)

Capital SocialR$ 15 MM

SóciosEduardo Viceconti · Wagner Graziani

SedeAv. Angélica, 2248 — Consolação, SP

OPERACIONAL & TRACK RECORD

Unidades Entregues+9.600 unidades

Área Construída195.000 m²

FocoMCMV / HIS — Zona Leste e Norte SP

DiferencialPioneira MCMV c/ lazer (1ª piscina PMCMV)

PrêmiosReconhecimento internacional

FIT PARA TK2

Contato (16/Abr)Reunião presencial realizada

Próximo PassoEnviar apresentação TK2

Porte vs TK2Capital R$15MM limita

VEREDICTO: FIT POSSÍVEL (MENOR PORTE)

Especialista MCMV SP, +9.600 un. entregues, mas capital limitado. Pode participar em JV ou como parceira local.

🏆 Ranking Final: Quem Tem Mais Perfil para TK2?

#	Empresa	Saúde Financeira	Necessidade Terreno	MCMV Fit	Presença SP/ABC	Capacidade p/ TK2	Risco	Score
1	CYRELA (Vivaz)	Excelente	Alta (expandindo)	Grand Vivaz 3k un.	Living Magic R.Ramos	Comprovada	Baixo	9.2
2	TENDA	Boa (recuperada)	URGENTE (#1 gargalo)	95% MCMV	SP geral	25k un./ano	Médio	8.5
3	CURY (voltou!)	Excelente	Seletiva (LB robusto)	SP & RJ premium	Muito forte SP	Alta	Re-avaliando	8.0*
4	DIRECIONAL	MELHOR do setor	Baixa (LB robusto)	90% elegível	Expansão SP	Alta	Prazo longo (8 anos)	7.8
5	PLANO & PLANO	Moderada	Presente em SBC	Faixa 1 expert	Loja em SBC	Limitada (porte)	D/E 83%	6.5
6	MRV	Em recuperação	Reduzindo LB	100% MCMV	Diadema	Escala	D/E 166% + Resia	5.5
7	GRAAL (privada)	Privada (R$15MM cap.)	Crescendo	MCMV dedicada	Zona L/N SP	9.600 un. entregues	Porte	5.5

Insight chave: 5 propostas no BID (3 formais + 2 iminentes): Tenda R$70MM (MELHOR nominal), Direcional mín R$60MM (10,5% permuta líquida, ~2.700 UH, SPE, seguro-garantia por fase), Cyrela R$57,5MM · Sousa Araujo (análise) · MRV (interesse reativado). Tenda liderava o BID (PROPOSTA EXPIRADA ~04/Mai) — valor mais alto + comprador mais motivado (gargalo terrenos). Direcional teve a melhor reunião; PROPOSTA EXPIRADA (~12/Mai). Cyrela única formal vigente. Aguardar renovação Tenda/Direcional e formalização Sousa Araujo/MRV.

🛡️ Análise Comparativa de Reputação — Construtoras Ativas no BID

Comparativo de Reclame Aqui, processos judiciais, risco regulatório, ESG e relacionamento com proprietários do terreno. Apenas empresas que não declinaram do BID.

📊 Quadro Comparativo Consolidado

Critério	TENDA Proposta R$70MM	DIRECIONAL Proposta R$60MM	CYRELA Proposta R$57,5MM	CURY Re-avaliando	MRV Ativo (sem proposta)	P&P Ativo (sem proposta)	GRAAL Contato inicial
📢 RECLAME AQUI
Nota Consumidor	6,1 / 10	4,6 / 10	6,3 / 10	5,5 / 10	5,6 / 10	6,6 / 10 ✓	N/D (privada)
Taxa Resolução	81%	67,8%	84,3%	76,9%	71,4%	89,4% ✓	N/D
Voltaria a Comprar	58,5%	43%	58,9%	58%	53%	71,5% ✓	N/D
Reclamações Avaliadas	491	1.000	583	965	1.018	553	N/D
Aguardando Resposta	52	297 ⚠️	—	5	171 ⚠️	40	N/D
Principais Queixas	Transparência vendas, alterações contratuais, qualidade imóvel	Reembolsos, cobranças indevidas, prazos, propaganda enganosa	Acabamento, rachaduras, atrasos entrega, contratos	Infiltrações, acabamento, pós-venda, vistorias	Vícios construção, infiltrações, prazos, acabamento	Mofo, isolamento acústico, acabamento, pisos	Sem reclamações públicas relevantes
⚖️ PROCESSOS JUDICIAIS
Volume Processos	249 (Jusbrasil)	29.248 ⚠️	583 (moderado)	~500 (estimado)	Alto volume	Moderado	Baixo (empresa menor)
Tipo Predominante	Consumidor (financiamento)	Consumidor + Trabalhista	Consumidor (qualidade)	Consumidor (entrega)	Consumidor (vícios)	Consumidor (qualidade)	N/A
Condenações Graves	Nenhuma relevante	CVM: insider trading R$150K (diretor multado)	CPI HIS SP — Cyrela intimada (Elie Horn). Atrasos Vivaz.	Nenhuma relevante	Múltiplas: vícios construção, danos estruturais, infiltrações, reformas judiciais	Nenhuma relevante	Nenhuma relevante
🏛️ RISCO REGULATÓRIO
CPI HIS São Paulo	Não envolvida	Não envolvida	⚠️ INTIMADA — CEO Elie Horn convocado	Não envolvida	Não envolvida	Não envolvida	Não envolvida
Alvarás SP (pós-STF)	Liberados ✓	Liberados ✓	Liberados ✓	Liberados ✓	Liberados ✓	Liberados ✓	Liberados ✓
Compliance/CVM	Sem ocorrências	Diretor multado R$150K (insider)	Sem ocorrências	Sem ocorrências	Sem ocorrências	Sem ocorrências	N/A (privada)
🌱 ESG & SUSTENTABILIDADE
Relatório ESG	✓ 1º Relatório 2024	Relatório anual integrado	✓ Relatório GRI 2023	Relatório integrado	Relatório anual	Relatório básico	Não publica
Certificações	Alea: maior fábrica wood-frame LatAm (10k casas/ano)	PBQP-H nível A	AQUA + LEED. Pacto Global ONU	PBQP-H	PBQP-H	PBQP-H	PBQP-H
Inovação Ambiental	Wood-frame (↓ resíduos, ↓ CO₂). Industrialização off-site	Construção industrializada (formas alumínio)	Inventário GEE. Créditos carbono. Cert. ambiental projetos	Processos padronizados	Construção seca parcial	Integração vertical (↓ desperdício)	MCMV c/ lazer pioneira
Trabalho & Social	Sem denúncias trabalhistas graves	Sem denúncias trabalhistas graves	Programas sociais ativos	Sem denúncias graves	Liquidação Resia EUA (demissões)	Integração vertical = emprego direto
🤝 RELACIONAMENTO COM TEKLA (Proprietários TK2)
Canal de Contato	WhatsApp direto + visita fábrica Alea	WhatsApp direto	Reunião presencial + WhatsApp	CEO pessoalmente engajado	Contato corporativo (impessoal)	Contato intermediário	Reunião presencial
Velocidade Resposta	Alta — proposta em 24h após visita	Boa — proposta em 1 semana	Moderada — negociação longa	Lenta — viabilidade em análise	Lenta	Moderada	Boa
Transparência	Alta — compartilhou estudo completo (2.154 UH, VGV R$560MM)	Média — reduziu de R$80MM p/ R$60MM sem explicar detalhes	Alta — proposta formal detalhada	Baixa — avaliação interna	Baixa — sem proposta formal	Baixa — sem proposta formal	Aguardando proposta
Confiança Geral	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐⭐

Reclamações e Processos por 1.000 Unidades Habitacionais Entregues

Análise normalizada pelo volume de unidades entregues, com foco em operações no Estado de São Paulo. Empresas com atuação majoritariamente em outros estados podem ter perfil de risco diferente em SP.

Indicador	Tenda	Direcional	Cyrela	Cury	MRV	P&P	Graal
UH Entregues (acum.)	~200 mil	~220 mil	~150 mil	~70 mil	~500 mil	~55 mil	~10 mil
Reclamações RA (abs.)	491	1.000	583	965	1.018	553	N/D
Reclamações / 1.000 UH	2,5 ✓	4,5	3,9	13,8 ⚠️	2,0 ✓	10,1 ⚠️	N/D
Processos Judiciais (abs.)	249	29.248	583	~500	Alto vol.	Moderado	Baixo
Processos / 1.000 UH	1,2 ✓	132,9 ⚠️	3,9	~7,1	~60*	N/Q	N/D
Ranking Relativo	1º ⭐	6º	3º	5º	4º	2º	N/D

🏆 Destaque Positivo: Tenda

Menor taxa de reclamações por UH entregue (2,5/1.000) e menor taxa de processos (1,2/1.000). Volume expressivo de entregas (~200K UH) sem acumular passivo judicial relevante. Melhor perfil de risco relativo do grupo.

⚠️ Ponto de Atenção: Direcional

Mesmo normalizado por volume (~220K UH), a Direcional possui 132,9 processos por 1.000 UH — taxa ~110x maior que a Tenda. O alto volume de processos NÃO se explica apenas pelo porte da empresa. Reclamações Reclame Aqui (4,5/1.000 UH) são moderadas.

Fontes: UH entregues: RIs e releases 2024-2025 (acumulado nacional — dados por UF não disponíveis para todas). Reclame Aqui SP: consulta abr/2026. Processos SP: JusBrasil (filtro São Paulo). *MRV: estimativa. Empresas com forte atuação fora de SP (Direcional: MG/NE, MRV: MG/GO/NE) podem ter perfil diferente localmente. N/Q = não quantificável. N/D = não disponível.

🚨 Alerta Crítico: Direcional

Processos SP: 132,9 processos/1.000 UH — taxa muito acima da média do grupo. Volume concentrado em São Paulo (construtora com forte presença em MG/NE).

Reclame Aqui: Pior nota do grupo (4,6/10). 297 reclamações sem resposta. Apenas 43% voltariam a comprar.

Impacto no BID: Exigir garantias reforçadas. Risco reputacional alto pode contaminar projeto HIS público.

⚠️ Atenção: Cyrela

CPI HIS São Paulo: Cyrela formalmente intimada pela Câmara Municipal para depor na CPI que investiga fraudes em habitação popular (HIS/HMP).

CEO Elie Horn: Não compareceu à convocação — risco de condução coercitiva.

Vivaz (MCMV): Atrasos documentados (Belém 6m, Itaquera). Cash burn R$38MM no 4T25.

Impacto no BID: CPI ainda ativa. Se resultar em sanções, pode travar novos projetos HIS/Vivaz em SP. Monitorar.

🚨 Alerta Crítico: MRV

Condenações judiciais múltiplas: Vícios de construção, rachaduras estruturais, infiltrações — juíza de Cuiabá determinou reforma completa de residencial.

MPDFT: Ação civil pública ajuizada contra MRV por danos a imóveis vizinhos.

Resia EUA: Perda US$243MM. Liquidando US$800MM em ativos. Endividamento 166% D/E.

Impacto no BID: Maior risco de execução do grupo. Não apresentou proposta formal. Exigir seguro-garantia máximo se entrar.

🏆 Score Reputacional Consolidado

#	Empresa	Reclame Aqui	Processos	Regulatório	ESG	Relação Tekla	SCORE
1	TENDA	6,1 — Bom	1,2/1K UH ✓	Limpa	Wood-frame inovador	Excelente	9.0
2	CURY	5,5 — Regular	Moderado	Limpa	PBQP-H	CEO engajado	7.5
3	CYRELA	6,3 — Bom	Moderado	CPI HIS ⚠️	AQUA + LEED + ONU	Boa	7.0
4	P&P	6,6 — Melhor nota	Baixo	Limpa	Básico	Sem proposta	6.5
5	DIRECIONAL	4,6 — Ruim	133/1K UH ⚠️	CVM insider	Constr. industrializada	Boa (melhor reunião)	5.5
6	GRAAL	N/D (privada)	Baixo	Limpa	Básico	Reunião presencial	5.5
7	MRV	5,6 — Regular	Alto volume	Limpa	Básico	Distante	3.5

Conclusão reputacional: Tenda lidera com folga — sem processos graves, ESG inovador (wood-frame), relacionamento excepcional. Cyrela tem boa reputação mas CPI HIS é risco ativo. Direcional apresenta riscos reputacionais (CVM insider trading, pior Reclame Aqui do grupo). MRV tem pior score geral — condenações, endividamento e distância do BID.

Cronograma do Processo BID

Timeline do Processo BID & Negociacao

Set–Dez 2025 — Prospecção Inicial

Primeiros contatos com construtoras. Reunioes presenciais e WhatsApp. Oferta inicial Cyrela: R$ 50MM.

Jan–Fev 2026 — Lançamento do BID

Envio de documentos de apresentação e guidelines. Deadline NBO. CETESB emite classificação AR. Cyrela nova oferta: R$ 56MM em 48x.

Mar 2026 — Distribuição dos Documentos

Apresentação enviada a todas as empresas. Nova implantação com estacionamento. Correção localização — terreno é SP capital, não SBC.

Mar 2026 — Propostas Formais Recebidas

CYRELA — R$ 57,5MM (FORMAL)
Cenário A: R$ 56MM parcelado 48x com correção IPCA + R$ 1,5MM permuta estacionamento
Cenário B: Permuta financeira — Cyrela pediu para seguir pelo parcelado em 48x

DIRECIONAL — Atualizada 29/Abr: mín R$60MM
10,5% permuta financeira líquida · ~2.700 UH · 100% HIS-2 · SPE · 3 fases idênticas · seguro garantia por fase

TENDA — R$ 70MM (FORMAL 24/Abr)
Permuta financeira (% VGVB) · 44.166m² · 2.154 UH HIS · Seguro garantia · 6m due diligence + 34m aprovação/escritura

Abr 2026 — Fase Ativa · Visitas & Novos Contatos

• Direcional: visita ao terreno 09/Abr · reunião 29/Abr (call 1h, proposta formal): 10,5% permuta, min R$60MM, ~2.700 UH, 100% HIS-2, SPE, 3 fases idênticas · Eduardo: "melhor reunião entre os proponentes"

• Tenda: reunião sede realizada 13/Abr · R$8.387/m². PROPOSTA FORMAL R$70MM (24/Abr) · Permuta financeira · 44.166m² · 2.154 UH HIS · seguro garantia

• Graal Engenharia: reunião presencial 16/Abr · Eduardo Viceconti · incorporadora MCMV privada (+9.600 un. entregues)

• P&P (Adriano Engel): DECLINOU 24/Abr — gabarito 9 and., coef 2x, ~2.088 un., pode voltar em 2 sem.

• Cury (Leonardo Mesquita): DECLINOU via WhatsApp — achava que era SBC

• MRV: proposta prometida

STF derrubou suspensão de alvarás (09/Abr): Aprovações na Prefeitura de SP retomadas.

Poço novo em perfuração — resultado em ~2 semanas (vazão + qualidade). Se OK, resolve restrição de área.

Mai 2026 — Status e Expirações

⚠️ Tenda: Proposta R$70MM EXPIRADA (~04/Mai) — validade 10 dias. Aguardando renovação.

⚠️ Direcional: Proposta mín R$60MM EXPIRADA (~12/Mai) — validade estimada 2 meses. Aguardando renovação.

✅ Cyrela: Proposta R$57,5MM vigente (Cenário A parcelado 48x IPCA).

📝 Sousa Araujo: Proposta em análise via LALITEX (17ª maior Brasil, 27k+ unidades entregues).

🔄 MRV: Interesse reativado. 1T26 Brasil: lucro +640% (R$ 132,8MM), recuperação operacional forte.

🔄 Cury (Leonardo Mesquita): Reengajou 04/Mar — CEO verificando viabilidade (terreno é SP capital, não SBC).

Dados 1T26: Tenda +114,5% lucro RECORDE · Direcional margem 42,9% RECORDE (ROE 44%) · Cyrela lucro -9% (lançamentos -48% suspensão) · MRV Brasil +640% lucro ajustado.

Jun 2026 — Fase BAFO & Negociação

3 proponentes em fase de NDA (05/Mai):
• Tenda: NDA em assinatura (validade 12 meses). Ordem: Leticia Lessa (revisora), Marcelo Melo (1o), Renan Sanches (2o).
• Direcional: Jurídico analisando NDA — retorno previsto início da próxima semana (Filipe Abreu).
• Cyrela: Jurídico avaliando NDA — retorno em breve (Arthur Espinosa). Intel: prioriza parcelado 48x sobre permuta.

🆕 LALITEX — Proposta Recebida 20/Mai/2026
• Email c/ PDF "PROPOSTA ÁREA RUA TOCANTÍNIA MATRÍCULA 124.354"
• Via: Reinaldo Gasko, Petronio Correa
• Tipo: Permuta Financeira (Sousa Araujo)
• Área mencionada: 44.000m² (⚠️ diverge dos 81.000m² - validar se é área útil)
• Status: EM ANÁLISE - aguardando validação da área e detalhes da proposta

Aguardando propostas formais de: MRV (prometida) · Graal Engenharia (contato inicial 16/Abr). P&P pode voltar (novo estudo).

2o Semestre 2026 — Assinatura

M1 (Assinatura + Reembolso Poço R$ 180K) + M2 (Due Diligence, max 6m) + M3 (Sinal: R$ 3MM). Matrícula entregue em 3 fases — reduz custo do seguro garantia e protege área Tekla.

2027–2028 — Aprovações

M4 (Aprovação Municipal, ~18m) + M5 (Incorporação, +3m) + M6 (Antecipação: R$ 6MM, +1m).

2028–2029 — Escritura & Pagamentos por Fase

M7 (Escritura Fase 1 — área frontal, +1m) + Escritura Fase 2 (D+24m) + Escritura Fase 3 / área Tekla (D+36m) + M8 (Pagamento Final: 36-48x IPCA ou permuta financeira).

CYRELA BRASIL REALTY (CYRE3) — Frontrunner | Proposta R$ 57,5MM

FINANCEIRO (4T25)

Receita Líquida 2025R$ 9,4 Bi

Lucro Líquido 2025R$ 2,0 Bi (+22% YoY) RECORDE

Margem Bruta32,6%

ROE22,3%

Dív. Líq./PL8,2% (baixíssima)

Dividend Yield14% (recorde)

Ação 12m+50%

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Land Bank VGVR$ 19,8 Bi

Lançamentos 2025R$ 13 Bi (+35% YoY) RECORDE

Aquisições Q2/25R$ 392 MM (agressivo)

Deal TecnisaR$ 450 MM terrenos

Parceria HelborR$ 1,5 Bi VGV (MCMV)

Plataforma MCMVVivaz (29% dos lançamentos)

Meta Vivaz 202733% dos lançamentos

FIT PARA TK2

Presença Região15+ anos em SP/ABC (Rudge Ramos)

Rudge RamosLiving Magic (em obra)

Mega-projetosGrand Vivaz: 3.000 unid.

CapacidadeComprovada p/ TK2

4T25 LucroR$ 682MM (+37% YoY, acima consenso)

Grand Vivaz Penha3 condos, 10 torres, 3k un. VGV R$ 800MM

⚠️ ALERTAS

CPI SP investiga HIS (Cyrela intimada). Atrasos Vivaz documentados (Belém 6m, Itaquera). Cash burn R$ 38MM no 4T25.

VEREDICTO: FIT EXCELENTE

Capital abundante, Vivaz em expansão, já opera em Rudge Ramos. Alvarás SP liberados (STF 09/Abr). Risco remanescente: CPI HIS.

DIRECIONAL ENGENHARIA (DIRR3) — Proposta 10,5% Permuta · Mín R$60MM

FINANCEIRO (4T25)

Receita Líquida 2025R$ 4,34 Bi (+30% YoY)

Lucro Líquido 2025R$ 789 MM (+24% YoY)

Margem Bruta42,1% RECORDE (melhor do setor)

ROE44% (excepcional)

Dív. Líq./PL23%

CaixaR$ 2,125 Bi

Dividendos 2025R$ 1,5 Bi distribuídos

Ação 12m+95%

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Land Bank20+ milhões m²

VGV PotencialR$ 58,5 Bi

Estoque DisponívelR$ 5+ Bi (recorde)

Aquisição Terrenos90% via permuta (não cash)

Lançamentos 2025R$ 6,9 Bi (recorde)

Marca Riva38-39% dos lançamentos

MCMV Elegível90% dos projetos

Foco 2026Velocidade de vendas > novos lançamentos

FIT PARA TK2 (atualizado 29/Abr — transcrição reunião)

Proposta10,5% permuta líquida · mín R$60MM

EstruturaSPE · 3 fases idênticas · ~2.700 UH

Produto100% HIS-2 · lazer completo · similar Alto Livriero

Área Privativa~100.000 m² total (3 condos)

GarantiaSeguro-garantia por fase (renovação anual)

PagamentoMensal dia 20 · receita líquida sem dedução

Prazo15m máx entre lançamentos · quitar 36m após 3ª

VEREDICTO: FIT BOM — MELHOR REUNIÃO

CONSTRUTORA TENDA (TEND3) — MCMV Pure Play | PRECISA DE TERRENOS

FINANCEIRO (4T25)

Receita 2024R$ 3,28 Bi (+13% YoY)

Lucro 12mR$ 371 MM (recuperação)

Margem Bruta27,1%

EBITDA Aj. 4T25R$ 235 MM (recorde)

Dívida LíquidaPOSIÇÃO CAIXA LÍQUIDO (-15%)

Retorno dividendosRetomou após 3 anos

Guidance 2026 ReceitaR$ 5,35-5,95 Bi

Consenso Analistas12 Buy / 0 Sell | PT R$ 39

LAND BANK & ESTRATÉGIA

Escassez TerrenosGARGALO PRINCIPAL

Limite25k unid./ano (por falta de terra)

MCMV %95%+ (pure play)

Lançamentos 202552 projetos, R$ 5,3 Bi

Vendas Jan-Fev/26R$ 1 Bi (+27% YoY)

Meta Faixa 3De 13% → 30% dos lançamentos

Plataforma Alea10k unid./ano (wood-frame)

Declaração CFO"Crescer o máximo possível em 2026"

FIT PARA TK2

Necessidade TerrenoURGENTE (gargalo declarado)

Crise 2022-23Recuperada (caixa líquido)

Declínio Inicial TK2Por questão ambiental

ReengajamentoVisita fábrica 13/Mar

VEREDICTO: FIT ESTRATÉGICO FORTE

💰 PROPOSTA FORMAL R$70MM (24/Abr) — Permuta financeira (% VGVB). 2.154 UH HIS, 44.166m², VGV R$560MM. Seguro garantia. Prazos: 6m DD + 34m aprovação. Validade 10 dias. Tenda PRECISA de terrenos — gargalo #1.

PLANO & PLANO (PLPL3) — Especialista SP | Faixa 1

FINANCEIRO

Market CapR$ 3,37 Bi

Lançamentos Q1/25R$ 1+ Bi

Dív./PL83% (elevado)

FCF TTM-R$ 300 MM

Consenso11 Buy | PT R$ 18,40 (+25%)

Foco FaixaHIS Faixa 1 (mais subsidiado)

ESTRATÉGIA & PRESENÇA

Geografia100% Estado de SP

IntegraçãoVertical (prospecção→venda)

Terrenos SBC4 terrenos no Centro SP + SBC

Projeto SBCStart Joy (1-2 dorms)

Loja SBCR. Mal. Deodoro, 460

Faixa 4 Pronto"Já mirávamos Faixa 4 antes de existir"

FIT PARA TK2

VEREDICTO: FIT MODERADO

Especialista local SP com presença em SBC, mas alavancagem elevada (83% D/E) e FCF negativo limitam capacidade para mega-terreno. Melhor para terrenos médios. Pode participar em parceria.

MRV ENGENHARIA (MRVE3) — Maior Escala, Recuperação Acelerada (1T26)

FINANCEIRO (1T26 - Mai/2026)

Lucro 1T26 (Brasil)R$ 133 MM (+640% YoY)

Prejuízo Consolidado-R$ 77,6 MM (-78% vs 1T25)

Receita Operacional+17,6% YoY

EBITDA+38,5% YoY

Geração de CaixaR$ 117 MM (vs -R$ 51 MM 1T25)

Dív.Líq./EBITDA (BR)1,3x (caindo)

Resia (EUA)US$ 241 MM vendidos (30% meta)

ESTRATÉGIA & PROJETOS SP

Projeto SPSete Sóis Pirituba (11k un., R$ 2 Bi)

Terreno Pirituba1,7 milhão m² (230 campos futebol)

MCMV %80% Sete Sóis = MCMV

Resia ExitUS$ 800 MM meta até Dez/26

Aquisições87% via permuta

Consenso7 Buy / 7 Hold | PT R$ 10,46

FIT PARA TK2 (atualizado Mai/2026)

VEREDICTO: FIT MÉDIO (melhorando)

GRAAL ENGENHARIA (Graziani & Almeida) — Privada | MCMV Especialista SP | 🆕 NOVO

PERFIL

Razão SocialGraziani & Almeida Constr. e Incorporações Ltda

CNPJ09.480.159/0001-25

Fundação2008 (18 anos no mercado)

Capital SocialR$ 15 MM

Unidades Entregues+9.600 unidades

Área Construída195.000 m²

OPERACIONAL

FocoMCMV / HIS — Zona Leste e Norte SP

SedeAv. Angélica, 2248 — Consolação, SP

SóciosEduardo Viceconti · Wagner Graziani de Almeida

ReconhecimentosGPTW 5 anos · LAQI 2024 (Businesspeople of the Year)

DiferencialPioneira MCMV c/ lazer (1ª piscina PMCMV); prêmios internacionais

Lançamento RecenteLyon - Penha (Dez/2025)

FIT PARA TK2

VEREDICTO: FIT BOM (MCMV DEDICADA)

Incorporadora 100% MCMV com experiência comprovada (+9.600 un.). Menor porte que as listadas — TK2 seria o maior projeto da história da empresa. Poderia operar sozinha ou em JV com incorporadora maior. Reunião presencial realizada 16/Abr — próximo passo: enviar apresentação TK2.

🏆 Ranking Final: Quem Tem Mais Perfil para TK2?

#	Empresa	Saúde Financeira	Necessidade Terreno	MCMV Fit	Presença SP/ABC	Capacidade p/ TK2	Risco	Score
1	CYRELA (Vivaz)	Excelente	Alta (expandindo)	Grand Vivaz 3k un.	Living Magic R.Ramos	Comprovada	Baixo	9.2
2	TENDA	Boa (recuperada)	URGENTE (#1 gargalo)	95% MCMV	SP geral	25k un./ano	Médio	8.5
3	CURY (voltou!)	Excelente	Seletiva (LB robusto)	SP & RJ premium	Muito forte SP	Alta	Re-avaliando	8.0*
4	DIRECIONAL	MELHOR do setor	Baixa (LB robusto)	90% elegível	Expansão SP	Alta	Prazo longo (8 anos)	7.8
5	PLANO & PLANO	Moderada	Presente em SBC	Faixa 1 expert	Loja em SBC	Limitada (porte)	D/E 83%	6.5
6	MRV	Em recuperação	Reduzindo LB	100% MCMV	Diadema	Escala	D/E 166% + Resia	5.5
7	GRAAL (privada)	Privada (R$15MM cap.)	Crescendo	MCMV dedicada	Zona L/N SP	9.600 un. entregues	Porte	5.0

Insight chave: Cyrela lidera por capacidade comprovada + capital + Vivaz em expansão. Tenda é o comprador MAIS MOTIVADO (escassez terrenos = gargalo #1). NOVIDADE: Cury voltou ao BID (04/Mar) — CEO Leonardo Mesquita retomou avaliação após correção de que terreno é SP, não SBC. Com Cury na competição, são potencialmente 4 propostas fortes (Cyrela, Direcional, Tenda, Cury) = excelente price discovery. ⚠️ Atenção: suspensão de alvarás SP AFETA TK2 — monitorar ADI.

Análise de Pricing — HIS-1 / HIS-2 em Rudge Ramos (São Paulo — divisa SBC)

Teto HIS-1

R$ 276.102

Decreto 64.895/2026

R$/m² HIS-1

R$ 9.089

Faixa: R$ 8.121–11.504/m²

Teto HIS-2

R$ 383.637

Decreto 64.895/2026

R$/m² HIS-2

R$ 12.628

Faixa: R$ 11.283–15.985/m²

FipeZAP

R$ 7.282/m²

SBC / SP Zona Sul

Mercado R. Ramos

R$ 10.739/m²

Faixa: R$ 9.040–17.733

📊 VGV Referência — Cenários por Fonte (~2.613 un. / 81.000m²):

Direcional: 100% HIS-2

Acreditam que todo o empreendimento será enquadrado HIS-2. VGV potencialmente maior pelo teto mais alto (R$ 383.637/un).

Tenda: Mix HIS-1 + HIS-2

Acham necessário variar faixas para ajudar a venda. Média: aptos de 31m² a R$ 260.000 → R$ 8.387/m². Área p/ venda: 68.000m² → VGV R$ 560MM.

Premissa Base do dashboard: 81.000m² × ~R$7.778/m² = R$ 630 MM. Mix real depende de exigências de zoneamento.

📐 Cálculo VGV — Premissa Base (dados da reunião Tenda / Abr-2026)

Premissa atualizada: ~R$7.778/m², apto médio 31m² a R$ 260.000, área para venda 81.000m². Localização premium: BRT operacional + futuro Metrô L20-Rosa + Piscinão Jaboticabal.

Parâmetro	Valor	Fonte / Observação
Área para Venda	81.000 m²	Premissa base (Tenda: 68k / Cyrela: 81k)
R$/m² Médio	R$ 8.387/m²	Tenda (Alexandre Gama): apto 31m² × R$ 260.000
Unidades Estimadas	~2.323	81.000m² ÷ 31m² por unidade
Ticket Médio	R$ 260.000	Tenda: mix HIS-1 + HIS-2
VGV Premissa Base	R$ 630 MM	81.000m² × ~R$7.778/m²
VGV Tenda (referência)	R$ 560 MM	68.000m² × R$ 8.387/m²

⚠️ Premissa base: ~R$7.778/m² × 81.000m² = R$ 630 MM. Tetos regulatórios: HIS-1 R$ 276.102/un · HIS-2 R$ 383.637/un. Mix real depende do zoneamento.

Evidencias de Mercado Confirmadas — Rudge Ramos & Regiao

Dados reais coletados de lancamentos na regiao imediata do TK2. Estes numeros validam o VGV projetado para o TK2.

Empreendimento	Construtora	Localizacao	Distancia TK2	Tipologia	Preco Confirmado	R$/m2 Confirmado	MCMV?	Status	Diferencial vs TK2
Living Magic Rudge Ramos	Cyrela	Mesma rua do TK2 (Rudge Ramos)	~800m	55m2, 2 dorms + suite	R$ 505.228	R$ 9.185/m2	NAO MCMV — Produto livre	ESGOTADO — 1 unidade restante	TK2 tem BRT 100m; Living Magic nao tem
Raizes das Merces Plano&Plano = participante BID	Plano&Plano	R. Romao Puiggari 1025 — Sacoma, SP Perto Metro Sacoma - Alvara fev/2026	~5-6km	1D 24-27m2 s/c varanda 2D 34m2 s/c varanda	1D s/var R$210K 1D c/var R$232K 2D s/vaga R$298K	HIS-2: R$ 8.400–8.923/m2	MCMV HIS-2	Em venda — 485 un. / 3 torres	P&P confirma MCMV HIS-2 na regiao. Alvara fev/2026. 5.000m2 → 485 un.
Silverstone Ipiranga	MRV	Ipiranga, SP - 550m Metro Sacoma	~5km	Studio 17-18m2 / 1D+office 30-31m2 / 2D 35-38m2	Studio R$202-236K 1D R$261K 2D R$314-345K	MCMV: R$ 8.289–11.222/m2	MCMV	Em venda — 432 un. / 2 torres	Ipiranga - Outro lado da Anchieta — localizacao inferior ao TK2

Conclusao das Evidencias para Negociacao do TK2:

1. O Silverstone Ipiranga (MRV) do outro lado da Anchieta, localizacao inferior ao TK2, ja cobra R$11.529/m2 na unidade com vaga (R$467.824 / 40,58m2). TK2 com BRT 100m justifica preco igual ou superior.
2. O Living Magic na mesma rua do TK2 vendeu a R$ 9.185/m2 SEM MCMV e ESGOTOU. Confirma demanda ativa e capacidade de pagamento acima do teto HIS-2 na regiao.
3. Silverstone Ipiranga (MRV) MCMV: R$8.289–11.222/m2 — em localizacao inferior ao TK2 (outro lado da Anchieta). TK2 com BRT 100m justifica pricing no topo da faixa HIS-2.
4. Plano&Plano (participante ativo do BID TK2) lancou Raizes das Merces em Sacoma (HIS-2) — confirmando que a regiao absorve MCMV HIS-2 com solidez.
5. O TK2 tem o que nenhum dos concorrentes tem: BRT operacional a ~100m (Estacao Rudge Ramos, Jan/2026) + Metro Linha 20-Rosa confirmado. Justifica pricing no topo do teto HIS-2.
6. As construtoras no BID sabem disso — e o motivo pelo qual Cyrela ofertou R$ 57,5MM e Direcional R$ 80MM.

Atualizado em Abr/2026 com dados reais de campo. Novos lancamentos serao adicionados conforme coletados.

💰 Valor do Terreno por Faixa — VGV R$ 630 MM

VGV base: 81.000m² × ~R$7.778/m² = R$ 630 MM

% do VGV	Valor Terreno	Referência / Proposta
8%	R$ 48,3 MM	Piso — abaixo da faixa aceitável
9%	R$ 54,3 MM	Faixa mínima aceitável
9,5%	R$ 57,4 MM	≈ Proposta Cyrela (R$57,5MM) ← aqui
10%	R$ 60,4 MM	META NEGOCIAÇÃO ⭐
11%	R$ 66,4 MM	Otimista — premium localização + BRT/Metrô
11,6%	R$ 70,0 MM	≈ Proposta Tenda (R$70MM permuta) ← NOVA
12%	R$ 72,5 MM	Teto faixa aceitável
9,9%	R$ 60,0 MM	≈ Direcional mín garantido (10,5% permuta, 29/Abr) ← ATUALIZADA
13%	R$ 78,5 MM	Proposta Direcional anterior (R$80MM — Mar/26)

Com VGV de R$ 630MM (~R$7.778/m²), as propostas atuais estão em:
Cyrela R$ 57,5MM = 9,1% do VGV (na faixa) · Direcional mín R$60MM (10,5% permuta, 29/Abr) = 9,9% do VGV mín · Tenda R$ 70MM = 11,6% do VGV (na faixa, permuta) · Meta: R$ 54–72MM (9-12%).

📍 Por que Vender Próximo ao Teto?

Fatores Premium da Localização:

BRT SBC-SPEstação Rudge Ramos OPERACIONAL (Jan/26)

Metrô Linha 20-RosaEstação Rudge Ramos CONFIRMADA (2028+)

Piscinão JaboticabalInaugurado Dez/25 (área verde/rio)

Escala do Terreno81.000 m² p/ venda (mega-projeto)

AmbientalAR/CETESB (resolvido)

Benchmark Regional (dados reais de campo):

Passeio Anchieta (SBC, sem BRT)R$ 5.342/m²

Silverstone (outro lado Anchieta, sem BRT, MCMV)R$ 7.021–10.000/m² ✅ confirmado

Living Magic (mesma rua TK2, NÃO MCMV)R$ 9.185/m² ✅ ESGOTADO

TK2 90% HIS-2 + 10% HIS-1 (com BRT+metrô)R$ 12.279/m² (100% teto)

Prêmio TK2 vs. Silverstone (localização superior)TK2 com BRT = pricing de topo justificado

Rudge Ramos mercado geralR$ 10.739/m² (acima do teto MCMV)

🎯 Conclusão: Faixa Justa de Venda do Terreno

CONSERVADOR

R$ 48–54 MM

8-9% do VGV R$ 630 MM

Mix HIS-1 + HIS-2, parcela em 36x

PREMISSA BASE

R$ 54–72 MM

9-12% do VGV R$ 630 MM

~R$7.778/m² × 81.000m² (premissa atualizada)

OTIMISTA

R$ 66–72 MM

11-12% do VGV R$ 630 MM

Premium localização + BRT/Metrô

Posicionamento atual (VGV R$ 630MM — ~R$7.778/m²): Cyrela R$ 57,5MM = 9,5% do VGV. Direcional mín R$60MM (10,5% permuta) = 9,5% do VGV (atualizada 29/Abr, caiu de R$80MM). Tenda R$ 70MM permuta = 11,1% do VGV (MELHOR proposta em valor nominal). Meta negociação: R$ 57–75,6MM (9-12% do VGV R$630MM). Tenda lidera em valor.

Inteligência de Mercado — Atualizado 30/Abr/2026

🚨 ALERTAS CRÍTICOS PARA O BID

CPI da Habitação Social — SP (ATIVA — Escalando)

ATUALIZAÇÃO 15/Abr/2026: CPI segue ativa e escalando. 14 executivos enfrentam risco de condução coercitiva. Construtoras investigadas: Cyrela, Cury, Direcional, Vitacon, Kallas, Even, Helbor, Lavvi, You Inc, MF7, Benx, Magik JC.

07/Abr: CPI ouviu Yorki Estefan (Conx / presidente Sinduscon-SP). Relator Dr. Murillo Lima (PP) pediu indiciamento da Conx Empreendimentos.

17/Mar: Ralph Horn (CEO Lavvi/Cyrela) depôs — 22% das unidades HIS/HMP vendidas a investidores (78% público-alvo). Lavvi: 3.542 unidades (151 HIS-1, 3.025 HIS-2, 366 HMP).

03/Mar: CPI ouviu co-CEOs Cyrela (Efraim e Raphael Horn). 18% de ~37.000 unidades HIS vendidas a investidores. Parlamentares revelaram investidores com 10+ unidades. Cyrela declarou "não ser obrigada a fiscalizar moradia social".

CPI prorrogada +120 dias. Já realizou 26 audiências, faltam 136. Estimativa: +8 meses de trabalhos.

Impacto TK2: Escrutínio intenso sobre compliance HIS. Se Cyrela/Cury/Direcional vencerem o BID, precisam demonstrar governança de compliance reforçada. Exigir na proposta: política de venda HIS com verificação de renda + auditoria.

✅ Suspensão de Alvarás — SP Capital — RESOLVIDA (STF derrubou liminar 09/Abr)

ATUALIZAÇÃO 15/Abr/2026 — SITUAÇÃO RESOLVIDA:

24/Fev: Liminar do TJ-SP suspendeu alvarás (ADI nº 2257600-87.2025.8.26.0000). MP-SP questionou constitucionalidade da revisão da Lei de Zoneamento 2024.

13/Mar: TJ-SP MANTEVE a suspensão (Des. Donegá Morandini). Rejeitou recursos da Câmara e Prefeitura.

09/Abr/2026: Min. Fachin (STF) DERRUBOU a liminar. Reconheceu que a suspensão causava "grave lesão à ordem e à economia públicas". Suspensão vigora até trânsito em julgado da decisão de mérito na ADI. Câmara alega 38 audiências públicas (lei exige 2).

Resultado: Alvarás de construção, demolição e supressão vegetal em SP foram RETOMADOS. SindusCon-SP celebrou a liberação. Empreendimentos paralisados retomam aprovações.

✅ IMPACTO TK2: Aprovação M3 (alvará/projeto municipal) DESBLOQUEADA. Risco de atraso eliminado. Porém: ação de mérito no TJ-SP segue em curso — manter cláusula de extensão de prazo nas propostas como precaução.

📋 Mudanças Regulatórias MCMV 2026

Orçamento MCMV 2026 — Recorde

Orçamento TotalR$ 178 Bilhões

FGTS HabitaçãoR$ 144,5 Bi (de R$ 160,5 Bi)

Subsídios DisponíveisR$ 12,5 Bi

Meta Governo3 milhões contratos acumulados até dez/26

Contexto PolíticoAno pré-eleitoral = aceleração MCMV

Taxas MCMVSEM redução (mesmo com queda Selic)

Selic Projetada~12,25% fim 2026

Novos Tetos e Faixas (Jan/2026)

Faixa	Renda Max	Teto Imóvel	Subsídio
Faixa 1	Até R$ 3.200	R$ 264-275K (SP)	Até R$ 65K
Faixa 2	Até R$ 5.000	R$ 264-275K (SP)	Até R$ 55K
Faixa 3	Até R$ 9.600	R$ 400K	—
Faixa 4 (NOVA — Abr/26)	Até R$ 13.000	R$ 600.000	Nenhum (juros menores)

Faixa 4 ampliada (Abr/2026): renda até R$13K, imóvel até R$600K. Vigente desde 22/Abr. Impacto: R$3,6Bi em crédito + 8.200 famílias. Tenda e Direcional bem posicionadas.

⚠️ Atrasos de Obras, Qualidade e Multas

Cyrela — Vivaz (Documentado)

Vivaz Prime Belém6 meses de atraso

Vivaz Prime V.N. CachoeirinhaAtraso + cobranças pós-tolerância

Vivaz Itaquera 3Entrega precária (elevadores, gás)

PadrãoUnidades entregues sem infraestrutura

Financiamento MCMV4 meses p/ aprovação ASSINO

Tenda & MRV

Tenda — BH (Fev/26)Condenação judicial por atrasos

Tenda — Reclame AquiDefeitos estruturais, janelas, materiais

MRV — Reclame AquiInfiltrações, rachaduras, acabamento

MRV — Pós-entregaSuporte inadequado documentado

Framework Legal: Tolerância contratual 180 dias. Multa 0,5%-1% do valor/mês OU 2% + 0,033%/dia. STJ confirmou que construtoras MCMV não têm isenção de penalidades.

🗺️ Mapa de Riscos Consolidado — Impacto no BID TK2

Fator de Risco	Nível	Afeta Cyrela?	Afeta TK2/SBC?	Ação Recomendada
CPI Habitação Social SP	MÉDIO	SIM (intimada)	Indireto	Exigir governança HIS na proposta
Suspensão Alvarás SP Capital	RESOLVIDO	STF derrubou liminar 09/Abr	DESBLOQUEADO	Alvarás retomados. Ação de mérito segue no TJ-SP — manter cláusula de extensão como precaução.
Atrasos Vivaz (Cyrela)	MÉDIO	SIM (3+ projetos)	Risco operacional	Exigir milestones com penalidade; cláusula de performance
MRV Resia / Dívida	ALTO	Não	Se MRV oferecer, risco execução	Exigir garantias reforçadas (seguro + escrow)
Faixa 4 MCMV (Nova)	INFORMATIVO	Mercado aquecido	Não aplicável ao TK2 (implantação é 24–34m²)	Contexto de mercado apenas — TK2 mantém foco HIS-1/HIS-2
Orçamento MCMV Recorde	POSITIVO	Demanda forte	R$ 178 Bi de funding	Terreno validado; demanda sustentada até 2027+
Escassez Terrenos (Tenda)	ALAVANCA	Não	POSITIVO — buyer urgente	Usar urgência da Tenda para elevar valor do BID
Zoneamento SP (Lei Zoneamento 2024)	MÉDIO	ADI questiona Lei	TK2 sujeito ao zoneamento SP	Monitorar decisão do TJ-SP sobre ADI. Verificar enquadramento do terreno na Lei de Zoneamento 2024.
Cury retornou ao BID (04/Mar)	OPORTUNIDADE	Mais competição	+1 proposta potencial	CEO Leonardo Mesquita fazendo viabilidade. Seletiva e lucrativa (35-37% margem). Pode elevar competição.

🎯 Recomendações Estratégicas — Visão do Consultor

Estratégia de Negociação

1. A proposta Cyrela de R$ 57,5MM está em 9,1% do VGV (Premissa Base R$ 630MM — ~R$7.778/m²) — na faixa razoável. Meta: R$ 60MM (10%). Negociar incremento com garantias reforçadas.

2. Direcional ATUALIZOU proposta (29/Abr): 10,5% permuta financeira sobre receita LÍQUIDA, mín garantido R$60MM. ~2.700 UH (3x 910), ~100.000m² priv., 100% HIS-2, SPE, 3 fases idênticas (15m máx entre lançamentos), quitação 36m após 3ª fase. Seguro-garantia por fase renovado anualmente. Lazer completo (piscina, quadra). Eduardo: "melhor reunião, está no meio das propostas". Tekla assume até R$500K ambiental.

3. Tenda APRESENTOU PROPOSTA FORMAL (24/Abr): R$ 70MM — permuta financeira (% VGVB), 44.166m², 2.154 UH HIS, seguro garantia, 6m DD + 34m aprovação. VGV Tenda: R$560MM. Validade: 10 dias (vence ~04/Mai). AÇÃO: responder ou negociar antes do vencimento.

4. ✅ Suspensão de alvarás SP RESOLVIDA (STF derrubou liminar 09/Abr). Aprovações M3 retomadas. Manter cláusula de extensão de prazo como precaução (ação de mérito no TJ-SP segue). Construtoras que travaram pipeline vão acelerar — momento ideal para fechar deal.

5. CURY VOLTOU AO BID (04/Mar): Leonardo Mesquita (agora CEO) retomou avaliação após saber que terreno é SP. Mais um player forte na competição = alavanca de preço.

Próximos Passos Concretos

1. Enviar à Cyrela contraproposta: R$ 63MM em 48x IPCA + garantias reforçadas (seguro-garantia AAA + escrow 30% + cláusula de compliance HIS).

2. Formalizar com Direcional: R$ 80MM nominal em permuta é 12,7% do VGV — valor atrativo mas VP real precisa ser avaliado. Exigir fluxo anual de pagamentos, piso/teto por tipologia, e VP mínimo garantido de R$ 55MM.

3. Tenda LIDERA o BID com R$70MM (24/Abr). Direcional caiu para mín R$60MM (29/Abr). Cyrela em R$57,5MM. Tenda é a MELHOR proposta em valor nominal e a mais motivada (gargalo terrenos). Usar proposta Tenda como âncora para pressionar Direcional e Cyrela.

4. Cury (Leonardo Mesquita, CEO): acompanhar viabilidade. Seletiva mas muito lucrativa. Se entrar com proposta, eleva competição significativamente.

5. Plano & Plano: manter como alternativa. Lançamentos recorde R$ 5,3 Bi mas alavancagem (83% D/E) limita. Pode entrar em JV.

6. ✅ Alvarás liberados (STF 09/Abr). Próximo: confirmar com Olivar que processo de aprovação M3 pode ser retomado junto à Prefeitura de SP.

7. Deadline: estabelecer prazo de 30 dias (até 22/Abr) para todas as propostas finais. Criar urgência.

Cenário base do consultor (atualizado 25/Mai/2026): Fechar entre R$ 60–72 MM (10-12% do VGV R$ 630 MM). 5 propostas no BID: Tenda R$70MM (EXPIRADA ~04/Mai) · Direcional mín R$60MM (EXPIRADA ~12/Mai) · Cyrela R$57,5MM (vigente) · Sousa Araujo (análise via LALITEX) · MRV (interesse reativado). + 3 empresas ainda monitoradas (Graal, Olivar, P&P). ✅ Alvarás SP liberados (STF 09/Abr). ✅ Faixa 4 MCMV ampliada (Abr/26). 1T26: Tenda +40% vendas (+114,5% lucro RECORDE) · Direcional margem RECORDE 42,9% (ROE 44%) · Cyrela lucro -9% (lançamentos -48% suspensão) · MRV Brasil lucro +640% (R$ 132,8MM ajustado, recuperação forte). Propostas Tenda e Direcional EXPIRADAS — aguardando renovação. Cyrela única formal vigente. Momento regulatório favorável (alvarás + Faixa 4). Próxima fase: pressionar renovação Tenda/Direcional e formalização Sousa Araujo/MRV.

Playbook BID — Processo Formal de Venda (Sell-Side)

Arquitetura do Processo em 6 Fases (Estilo M&A Formal)

Baseado em metodologia sell-side: você é o "process setter" — quem define regras, prazos, gates e formato de proposta controla a negociação.

FASE 0 — PREPARAÇÃO

Arrumar a casa

Teaser cego (1-2 pág.), NDA padrão, CIM do terreno (mapa + faseamento + premissas), Data Room organizado, Template de Proposta padronizado (maçã com maçã)

✓ CONCLUÍDA — docs prontos

FASE 1 — CONVITE AO MERCADO

Teaser + NDA + Buyer Universe

Disparo do teaser para lista longa. Gate: só recebe CIM quem assina NDA. Meta: 8-15 interessados iniciais, levar 3-5 para fase final.

✓ CONCLUÍDA — 13 empresas contatadas

FASE 2 — CIM + Q&A + VISITAS

Entrega do CIM + visita controlada

Liberar CIM + agenda Q&A centralizado + visita técnica com regras (sem "pescaria"). Prazo fixo 10 dias para Q&A. Tudo por escrito.

● EM ANDAMENTO — visitas e apresentações

FASE 3 — IOIs (PROPOSTAS INDICATIVAS)

Template padronizado, comparar maçã com maçã

Cada proponente entrega: estrutura econômica (% permuta/equity), pagamento inicial, cronograma, tratamento poço, ambiental, governança SPE, capacidade execução. Gate: IOI no prazo ou sai.

✓ 3 PROPOSTAS — Tenda R$70MM + Direcional mín R$60MM + Cyrela R$57,5MM

FASE 4 — SHORTLIST + BAFO

3-5 finalistas + Best And Final Offer

Selecionar 3-5, sessão presencial (1-2h), visita técnica aprofundada, BAFO em 5-7 dias com termos fechados (sem "a definir"). Minuta de Term Sheet do vendedor como base.

● EM ANDAMENTO — NDA em assinatura (Mai/2026), BAFO após NDA

FASE 5-6 — LOI + DILIGÊNCIA + CLOSING

LOI amarrado + Exclusividade curta

LOI com preço/participação definidos, correção/true-up, exclusividade curta (30-45 dias), multa/break fee. Data room pronto. Contrato definitivo com condições precedentes e garantias.

○ FUTURO — Q2-Q3/2026

Táticas Avançadas de BID (Sell-Side M&A)

Pressão Competitiva

Comunicar a todos os proponentes que há propostas formais competitivas sem revelar valores. Criar deadline simultâneo para BAFO. Nunca aceitar a primeira oferta.

Âncora de Preço

Usar a proposta Tenda (R$70MM) como piso de negociação com Direcional e Cyrela. Se Direcional subir para R$70MM+ com mín garantido, se torna mais atraente pelo longo prazo.

Due Diligence Reversa

Antes da BAFO, conduzir due diligence nas construtoras: verificar track record de entregas, processos judiciais, saúde financeira atualizada, e capacidade de execução do projeto TK2.

Term Sheet do Vendedor

Preparar Term Sheet padrão do vendedor como base de negociação. Define as regras do jogo: garantias mínimas, correção IPCA, prazos máximos, obrigações ambientais. Quem controla o template controla a negociação.

Exclusividade Condicional

Nunca conceder exclusividade sem LOI assinado com preço, correção, garantias e break fee definidos. Exclusividade máxima: 30-45 dias, vinculada a marcos (depósito, diligência concluída).

Proteção Contra Re-trade

Exigir cláusula anti-retrade: qualquer tentativa de reduzir o preço após LOI resulta em liberação automática de exclusividade + break fee. Data room completo e organizado reduz pretextos para reprecificação.

Estatísticas do Processo BID

DURAÇÃO DO BID

Meta: 9 meses

Set/2025 → Jun/2026
7 meses feitos · faltam 2

PROPOSTAS FORMAIS

Tenda R$70MM · Direcional R$60MM · Cyrela R$57,5MM

VISITAS REALIZADAS

Direcional · Tenda · Graal · Cyrela

EMPRESAS CONTATADAS

6 listadas + 4 privadas + 3 outras

INTERESSADAS S/ PROPOSTA

MRV · Graal · Olivar · Plano&Plano
Podem ainda apresentar proposta formal

Fase Atual (Mai/2026): NDA em assinatura com 3 proponentes (Tenda, Direcional, Cyrela). Após NDA: envio do Documento BID completo. Próximo passo: BAFO (Best And Final Offer) + eventual MRV e Graal. Usar proposta Tenda R$70MM como âncora de preço.

Garantias e Proteções (Template)

Performance BondSeguro-garantia

Multa por AtrasoMarcos críticos com penalidade

Step-in RightsDireito de substituição em caso extremo

Floor/CeilingR$/m² por tipologia com piso/teto

True-upAjuste limitado se VGV exceder ceiling

Escrow50% na assinatura, liberação por marcos

Break FeeMulta se desistência imotivada pós-LOI

Exclusividade30-45 dias condicionada a marcos

Scorecard de Avaliação (Pesos)

Valor total ao terrenista30%

30%

Certeza de execução / garantias25%

25%

Timing de caixa15%

15%

Governança e transparência SPE10%

10%

Plano de fases + convivência10%

10%

Solução poço + riscos técnicos5%

Reputação/track record MCMV5%

Análise Financeira & Valor Presente

VGV Estimado

R$ 630 MM

~R$7.778/m² × 81.000m²

Melhor Proposta (Tenda)

R$ 70 MM

11,1% do VGV R$630MM

Meta VP

R$ 63 MM

10% do VGV R$ 630MM

VP Ideal

R$ 75,6 MM

12% do VGV R$ 630MM

📉 Comparativo Valor Presente (Taxa 12% a.a.)

Cenário	VP Nominal	Imposto (6,73%)	Investimento Mudança	VP Líquido	Ganho CDI mensal (13,5%)
Cyrela (R$ 57,5MM)	R$ 57,5 MM	R$ 3,9 MM	R$ 2 MM	R$ 51,6 MM	R$ 581k/mês
Direcional (mín R$ 60MM)	R$ 60 MM	R$ 4,0 MM	R$ 2 MM	R$ 54,0 MM	R$ 608k/mês
Meta VP R$ 63MM (10% VGV)	R$ 63 MM	R$ 4,2 MM	R$ 2 MM	R$ 56,8 MM	R$ 639k/mês
Tenda (R$ 70MM) ⭐	R$ 70 MM	R$ 4,7 MM	R$ 2 MM	R$ 63,3 MM	R$ 712k/mês
Ideal VP R$ 75,6MM (12% VGV)	R$ 75,6 MM	R$ 5,1 MM	R$ 2 MM	R$ 68,5 MM	R$ 771k/mês

🚚 Custos de Desmobilização

Comparativo: Mudança para TK1 vs. Novo Galpão

Máquina TorçãoR$ 100.000

Mudança Almox/Tor/RecobR$ 300.000

Demolição/Piso (TK1)R$ 210.000

Novo RefeitórioR$ 270.000

Mudança ElétricaR$ 180.000

Int'l: SSMCHF 120.260

Int'l: BAOUS$ 36.000

Investimento Total Estimado~R$ 2.000.000

🏭 Locações TK2

Locação AabrathR$ 22.500/mês

Locação Gin PartR$ 119.500/mês

Total LocaçõesR$ 142.000/mês

IPTU TK2 (2025)R$ 509.842/ano (~R$ 42.416/mês)

Receita Líquida Atual~R$ 99.600/mês

💡 Cenário Comparativo: Vender vs. Manter

MANTER (Status Quo)

R$ 99.600/mês

Terreno + 2 locatários

AabrathR$ 22.500

Gin PartR$ 119.500

(-) IPTU mensal- R$ 42.400

IPTU crescente, manutenção, risco vacância

VENDER (Meta R$ 63MM)

R$ 765.000/mês

~R$ 56MM líquidos no banco

Capital líquido~R$ 56MM

CDI 13,5% a.a.~R$ 765k/mês

RiscoZero (renda fixa)

Sem IPTU, sem manutenção, sem vacância

DIFERENÇA MENSAL

+ R$ 665.400/mês

Ganho ao vender vs. manter

Rendimento CDIR$ 765.000

(-) Receita locações- R$ 99.600

Ganho líquidoR$ 665.400/mês

~R$ 8 MM/ano a mais vendendo

Status Ambiental — Remediação & Responsabilidades

Responsabilidades Ambientais — Divisão Incorporadora / Tekla

TEKLA (Vendedora)

Contribuição MáximaR$ 500.000

Forma de PagamentoDesconto do Sinal (M2)

CondiçãoApós Due Diligence Ambiental concluída

Teto AbsolutoR$ 500K — sem exceção

DocumentaçãoAR/CETESB (Jan/2026) já entregue

INCORPORADORA (Compradora)

Projeto de Readequação100% responsável

Execução da Remediação100% responsável

Aprovações CETESBIncorporadora conduz o processo

Custos acima de R$ 500KA cargo da incorporadora

Due Diligence AmbientalIncorporadora realiza durante M2

Mecânica: O valor de até R$ 500K da Tekla será descontado automaticamente do sinal pago no M2 (R$ 3,6MM), após a incorporadora concluir a due diligence ambiental e apresentar orçamento aprovado. Acima de R$ 500K, 100% a cargo da incorporadora.

Evolução Ambiental

2018

Monitoramento Ativo

Chumbo presente e monitorado. Cobalto/Níquel esporádicos. Controles de engenharia em implementação. Sem fechamento formal.

2021

Tendência Decrescente

12 campanhas consolidadas (2012-2020). Chumbo em tendência decrescente confirmada. Co/Ni reclassificados como geogênicos. Sem risco à saúde humana.

2026

Área Reabilitada (AR)

CETESB reconhece formalmente. Monitoramento passa de anual a quinquenal. Processo administrativo direcionado a encerramento. Apenas controles institucionais permanecem.

Classificação CETESB

Status Atual: Área Reabilitada para Uso Declarado (AR)

Informação Técnica IT 022/2026/PCAI — emitida em Janeiro/2026

Histórico de Monitoramento

12 campanhas de monitoramento consolidadas (2012–2020). Chumbo em tendência decrescente confirmada. Cobalto e Níquel reclassificados como geogênicos (origem natural). Sem risco identificado à saúde humana.

Consultor responsável: Henry Consultoria
Sondagens: 1414-12 (Carbone)

Implicações para o Projeto

A classificação AR permite uso residencial (MCMV) com controles institucionais padrão. Monitoramento passa de anual para quinquenal. Processo administrativo direcionado a encerramento.

Uso residencial: COMPATÍVEL
Remediação ativa: NÃO NECESSÁRIA

Encapsulamento (Confinamento) com Concreto — Estratégia de Remediação

O encapsulamento é a estratégia de remediação mais indicada para o TK2 — tecnicamente viável, regulatoriamente aceita pela CETESB e economicamente eficiente.

1. Conceito

O encapsulamento — também chamado de confinamento físico — isola fisicamente a área contaminada sem necessidade de remoção, impedindo:
• contato humano com o solo
• infiltração de água
• mobilização dos contaminantes

É amplamente utilizado quando: a contaminação está estabilizada, não há risco significativo de exposição direta e o objetivo é viabilizar o uso do terreno com segurança.

2. Aplicação no TK2

O TK2 já está classificado como Área Reabilitada para Uso Declarado (AR). A restrição atual é institucional (água subterrânea), não de remoção ativa.

O aterro existente no terreno contribui diretamente para:
• aumentar distância entre contaminação e superfície
• reduzir risco de exposição
• facilitar implementação de barreiras adicionais

3. Como Funciona

🔹 Laje de concreto (radier/piso estrutural)
Barreira física permanente, impede contato com o solo, reduz infiltração.

🔹 Pavimentação reforçada
Sub-base compactada + concreto/asfalto em áreas de circulação e estacionamento.

🔹 Camadas de solo controlado (aterro técnico)
Regularização e cobertura adicional com geotêxtil ou manta impermeável.

4. Vantagens

Remoção e descarte
Custo ALTO

Encapsulamento
Custo BAIXO–MÉDIO

✔ Execução integrada à obra — realizado durante a terraplenagem
✔ Sem paralisação do projeto
✔ CETESB aceita — mediante plano de intervenção aprovado
✔ Muito utilizado em brownfields, galpões logísticos e empreendimentos residenciais

5. Quando é Suficiente

O encapsulamento é adequado quando:
• contaminação não é volátil ou está estabilizada
• não há risco relevante de vapores
• não há migração significativa
• risco principal é o contato direto com o solo

O TK2 se enquadra em todos esses critérios.

6. Implicações para o Projeto

🔹 Desenvolvimento por fases — áreas tratadas liberadas progressivamente
🔹 Indústria pode permanecer enquanto áreas são tratadas
🔹 Elimina remoção massiva de solo — reduz CAPEX ambiental

Conclusão: Tecnicamente viável · Regulatoriamente aceitável (CETESB) · Financeiramente eficiente

Restrições Remanescentes

Uso Água SubterrâneaRESTRITO (institucional)

Remediação AtivaNÃO NECESSÁRIA

MonitoramentoQuinquenal (5 anos)

Uso ResidencialCOMPATÍVEL (MCMV)

Custos EsperadosApenas controles institucionais padrão

Documentação Ambiental

Relatório 9ª/10ª CampanhasHS/0023-18 (Henry, 2018)

Relatório 11ª/12ª CampanhasHS/0010-21 (Henry, 2021)

IT CETESB022/2026/PCAI (Jan/2026)

Sondagens1414-12 (Carbone)

ConsultorHenry Consultoria

Mapa de Concorrência MCMV — Raio 9km do TK2 (Atualizado 30/Abr/2026)

Empreendimentos Mapeados

MCMV + HIS num raio de 9km

Preço Médio m²

R$ 7.800–9.500/m²

Faixa dominante Rudge Ramos & Sacomã (confirmado)

Ticket Médio

R$ 152–513 mil

1-3 dorms, 24-69 m²

Construtoras Ativas

Cyrela, Cury, Direcional, MRV, P&P, Trisul, VB Inc, Ecco, Outros

Mais Próximo do TK2

~800m

Living Magic Rudge Ramos (Cyrela)

💡 Implicações para o TK2 — Análise Competitiva

1. Cyrela domina Rudge Ramos

Living Magic entregue a 800m do TK2. Confirma conhecimento do mercado local e fortalece posição como compradora. Vivaz com 2 projetos em Sacomã/Ipiranga.

2. Cury é a mais ativa na região

3 projetos ativos (Neo Sacomã 732 un., Dez Ipiranga 2 ~432 un., Dez Cursino 399 un.). Neo Sacomã enquadrado HIS-1/HIS-2 confirma demanda forte.

3. Direcional entrando com força

Conquista Clube Sacomã (780 un., 32m², R$200-255K) é o maior projeto individual da região. Valida interesse da Direcional no BID TK2.

4. Pricing Rudge Ramos superior

R$/m² em Rudge Ramos (R$7.800-9.500) é superior ao Sacomã/Ipiranga (R$5.100-8.650) — valida pricing no topo da faixa HIS.

5. P&P com presença ativa

2 projetos (Sacomã + Portal Vila Prudente 443 un.) — foco HIS-1 com metragens compactas. Raízes das Mercês confirma MCMV HIS-2 na região.

6. Win Rudge Ramos a 1km

Pré-lançamento Jun/2026, tipologia 57m² c/ suíte = Faixa 3-4. Confirma demanda forte no bairro de Rudge Ramos.

7. MRV Residencial Liviero — MESMO BAIRRO

Av. Carlos Liviero 102, Vila Liviero. 6 torres, 10 pav., 709 un. MCMV (32-34m²). Terreno 11.325m². A 2km do Metrô Sacomã. MRV já opera no bairro do TK2 — valida a vocação MCMV da localização e pode motivar interesse futuro da MRV no BID.

8. Novo MCMV Abr/2026 — Faixa 4 ampliada

Faixa 4 agora até R$600K (antes R$500K) e renda R$13K (desde 22/Abr). Abre oportunidade para mix de tipologias no TK2: HIS-2 compacto (31-34m²) + unidades maiores (48-55m²) para Faixa 3-4. Direcional já propôs 2 dorms c/ e s/ varanda (metade/metade).

7. Nenhum mega-projeto na região

Nenhum projeto >1.000 un. no raio de 9km. O maior é Conquista Clube Sacomã (780 un.). TK2 com ~2.000 un. dominaria o mercado.

8. Região altamente disputada

16 projetos de 9 construtoras — alta concentração confirma mercado aquecido. Construtoras do BID (Cyrela, Direcional, Cury) já operam ativamente, reduzindo risco de execução.

📍 Mapa Interativo — Empreendimentos MCMV (Raio 9km a partir do TK2)

Passe o mouse sobre os marcadores para ver detalhes. Clique para fixar. Círculos tracejados = distância do TK2 (3km, 6km, 9km). Marcador vermelho = TK2.

📊 Comparativo de Empreendimentos — Ordenado por Distância do TK2

Visita / WhatsApp confirmado Não é MCMV

Empreendimento	Construtora	Bairro / Cidade	Dist. TK2	Tipologia	Área (m²)	Preço Faixa	R$/m²	Faixa MCMV	Status
Living Magic Rudge Ramos ✅	Cyrela	Rudge Ramos (mesma rua TK2)	~800m	2Q / 2Q+suíte / 3Q+suíte	50–69 m²	R$ 505K (55m²)	R$ 9.185/m²	NÃO MCMV — Livre	ESGOTADO
Win Rudge Ramos	VB Inc	Rudge Ramos, SBC	~1km	2 dorms c/ suíte	55–57 m²	~R$ 400K+	~R$ 7.000–7.270	Faixa 3-4	Pré-lanç. Jun/26
Residencial Liviero	MRV	Vila Liviero / Sacomã, SP	~1,2km	2 dorms	32–53 m²	R$ 224K–254K	R$ 4.800–6.990	Faixa 2-3	Jul/2027
Conquista Clube Sacomã	Direcional	Jd. Sta. Emília, SP	~3,6km	2 dorms	32 m²	R$ 200K–255K	R$ 6.250–7.970	Faixa 1-2 (HIS)	Fev/2029
Dez Cursino	Cury	Cursino, SP	~3,8km	2 dorms	41 m²	R$ 211K–260K	R$ 5.146–6.340	Faixa 2-3	Entregue
Vivaz Estação Sacomã	Cyrela (Vivaz)	Sacomã, SP	~4km	1-2 dorms	24–36 m²	R$ 199K–280K	R$ 7.780–8.290	Faixa 1-2	2027
Neo Sacomã	Cury	Sacomã, SP	~4,3km	1-2 dorms	35–44 m²	R$ 236K–279K	R$ 6.340–7.970	HIS-1 / HIS-2	Ago/2028
Elev Alto do Ipiranga	Trisul	Ipiranga, SP	~5km	2 dorms c/ suíte	34–37 m²	R$ 280K–320K	R$ 8.235–8.650	Faixa 3	2027
Plano&Sacomã	Plano & Plano	Sacomã, SP	~5km	2 dorms	34–40 m²	R$ 230K–300K	R$ 6.770–7.500	Faixa 2-3	2027
Silverstone Ipiranga ⚡	MRV (MCMV)	Ipiranga, SP · 550m Metrô Sacomã	~5km	Studio / 1D / 2D	17–40 m²	R$ 202K–345K	R$ 8.289–11.222	MCMV	Em venda
Vivaz Prime Alto Ipiranga	Cyrela (Vivaz)	Ipiranga, SP	~5,5km	2 dorms	34–41 m²	R$ 260K–340K	R$ 7.650–8.290	Faixa 2-3	2027
Pleno Sacomã	Outros	Sacomã, SP	~5,5km	2 dorms	36–45 m²	R$ 240K–310K	R$ 6.670–6.890	Faixa 2-3	2027-2028
Dez Ipiranga 2	Cury	Ipiranga, SP	~5,5km	2 dorms	35–40 m²	R$ 250K–300K	R$ 7.140–7.500	Faixa 2-3	2026-2027
Raízes das Mercês 🔥	Plano&Plano ⭐ BID	Sacomã, SP · Perto Metrô Sacomã	~5-6km	1D / 2D s/c vaga	24–34 m²	R$ 210K–298K	R$ 8.400–8.923	MCMV HIS-2	Em venda
Terrazo Ipiranga	MRV	Ipiranga, SP	~6km	2 dorms	34–41 m²	R$ 230K–280K	R$ 6.770–6.830	Faixa 2-3	2027
Passeio Anchieta	Ecco	Ferrazópolis, SBC	~7km	2 dorms	38–40 m²	R$ 152K–214K	R$ 3.800–5.350	Faixa 1-2	Jul/2028
Portal Vila Prudente	Plano & Plano	Vila Prudente, SP	~7km	1-2 dorms	28–35 m²	R$ 147K–230K	R$ 5.250–6.570	Faixa 1-2 (HIS)	2025-2026

🔍 Análise da Concorrência — Resumo

Faixa de Preço DominanteR$ 147K–513K

Área Média24–69 m² (2 dorms)

R$/m² Rudge RamosR$ 7.800–9.500/m²

R$/m² Sacomã/IpirangaR$ 5.100–8.650/m²

Mais AtivaCury — 3 projetos

2ª Mais AtivaCyrela — 3 projetos

Mais PróximoLiving Magic (~800m)

Maior ProjetoConquista Sacomã (780 un.)

MCMV PredominanteFaixa 1-2 (HIS) e 2-3

Próximo LançamentoWin R. Ramos (~1km, Jun/26)

R$/m² FerrazópolisR$ 3.800–5.350/m²

Construtoras Ativas9 no raio de 9km

BID TK2 — Venda Terreno Tekla II

📊 Resumo do Terreno

💰 Faixas de Valor por Produto

📐 Tetos Regulatórios (Jan/2026)

📊 Market Intelligence 1T26 — Deep Research (02/Jun/2026)

🏆 Performance Incorporadoras 1T26

🏆 MRV — LÍDER ABSOLUTO

DIRECIONAL

TENDA

CYRELA ⚠️

🆕 SOUSA ARAUJO (Nova Entrada)

🏠 MCMV — Mudanças Regulatórias 2026

🏙️ Mercado São Paulo 2026

🎯 Recomendações Estratégicas

⏱️ Timeline Sugerida (Próximos 15 Dias)

02/Jun — Deep Research Concluída ✅

03-05/Jun — Reunião MRV (PRIORITÁRIA)

05/Jun — Contato Lalitex/Sousa Araujo

08/Jun — Reunião Tenda (Leverage)

10/Jun — Deadline MRV

CRM — Pipeline de Interessados

BID e Propostas — Milestones, Guidelines e Comparativo

📋 Milestones M1–M4

💰 M5–M7 + Pagamento do Saldo

📝 Informações Obrigatórias & Ambiental

📄 Propostas Formais Recebidas

📉 Valor Presente das Propostas (Taxa de Desconto 12% a.a.)

Construtoras — Perfil & Inteligência Competitiva

CYRELA

DIRECIONAL

TENDA

MRV

PLANO & PLANO

CURY

SOUSA ARAUJO (17ª BRASIL — Ranking INTEC 2025) — Especialista MCMV Interior SP

📊 Snapshot Financeiro 1T26 — Atualizado 25/Mai/2026 (Pesquisa: Brave Search)

GRAAL ENGENHARIA

⭐ Ranking Comparativo

CYRELA BRASIL REALTY (CYRE3) — Frontrunner | Proposta R$ 57,5MM

DIRECIONAL ENGENHARIA (DIRR3) — Proposta 10,5% Permuta · Mín R$60MM

CONSTRUTORA TENDA (TEND3) — MCMV Pure Play | PRECISA DE TERRENOS

SOUSA ARAUJO CONSTRUTORA — 17ª Brasil MCMV | Proposta via LALITEX

MRV ENGENHARIA (MRVE3) — Maior do Brasil | Interesse Reativado

CURY CONSTRUTORA (CURY3) — MCMV Premium SP & RJ | Voltou ao BID

MRV ENGENHARIA (MRVE3) — Maior Escala, Recuperação Acelerada (1T26)

PLANO & PLANO (PLPL3) — Especialista SP | Faixa 1

GRAAL ENGENHARIA (Graziani & Almeida) — Privada | MCMV Especialista SP

🏆 Ranking Final: Quem Tem Mais Perfil para TK2?

🛡️ Análise Comparativa de Reputação — Construtoras Ativas no BID

📊 Quadro Comparativo Consolidado

Reclamações e Processos por 1.000 Unidades Habitacionais Entregues

🚨 Alerta Crítico: Direcional

⚠️ Atenção: Cyrela

🚨 Alerta Crítico: MRV

🏆 Score Reputacional Consolidado

Cronograma do Processo BID

Timeline do Processo BID & Negociacao

Set–Dez 2025 — Prospecção Inicial

Jan–Fev 2026 — Lançamento do BID

Mar 2026 — Distribuição dos Documentos

Mar 2026 — Propostas Formais Recebidas

Abr 2026 — Fase Ativa · Visitas & Novos Contatos

Mai 2026 — Status e Expirações

Jun 2026 — Fase BAFO & Negociação

2o Semestre 2026 — Assinatura

2027–2028 — Aprovações

2028–2029 — Escritura & Pagamentos por Fase

CYRELA BRASIL REALTY (CYRE3) — Frontrunner | Proposta R$ 57,5MM

DIRECIONAL ENGENHARIA (DIRR3) — Proposta 10,5% Permuta · Mín R$60MM

CONSTRUTORA TENDA (TEND3) — MCMV Pure Play | PRECISA DE TERRENOS

PLANO & PLANO (PLPL3) — Especialista SP | Faixa 1

MRV ENGENHARIA (MRVE3) — Maior Escala, Recuperação Acelerada (1T26)

GRAAL ENGENHARIA (Graziani & Almeida) — Privada | MCMV Especialista SP | 🆕 NOVO

🏆 Ranking Final: Quem Tem Mais Perfil para TK2?

Análise de Pricing — HIS-1 / HIS-2 em Rudge Ramos (São Paulo — divisa SBC)

📐 Cálculo VGV — Premissa Base (dados da reunião Tenda / Abr-2026)

Evidencias de Mercado Confirmadas — Rudge Ramos & Regiao

💰 Valor do Terreno por Faixa — VGV R$ 630 MM

📍 Por que Vender Próximo ao Teto?

🎯 Conclusão: Faixa Justa de Venda do Terreno